서울중앙지방법원 2025타경102857. 관악구 신림동 복은길 58-19에 위치한 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택의 제3층 제302호입니다. 소유자는 강민석이고, 서울주택도시공사가 45,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 등기상 핵심은 2014년 6월 3일 설정된 심현진의 채권최고액 15,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후 김정희 근저당, 서울주택도시공사 임차권과 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기만 보고 곧바로 “완전 무위험”이라고 결론내리기는 이릅니다. 박새롬과 서울주택도시공사는 2018년 2월 21일 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 정리되어 있지만, 별도로 기재된 ‘택도시’와 ‘서울’은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 명의는 대항력 없다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해 원문과 점유관계를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2011년 강동신용협동조합 근저당 2건과 2013년 노재하 근저당은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2014년 6월 3일 심현진 근저당 15,000,000원이며, 그 뒤에 설정된 김정희 근저당 25,000,000원과 서울주택도시공사의 주택임차권 90,000,000원, 가압류 45,000,000원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 2건은 대항력 미상

박새롬과 서울주택도시공사의 전입일은 말소기준일인 2014년 6월 3일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘택도시’와 ‘서울’은 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 이 두 기재가 별개의 점유자인지, 서울주택도시공사 명칭과 연결된 것인지도 원문에서 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 52.8%지만 동일 면적 거래가 아니다

제시된 최근 거래는 2024년 2월, 전용 36.31㎡, 3층, 거래가 160,000,000원인 1건입니다. 이번 경매 대상 면적은 25.0㎡로 제공되어 거래 면적과 일치하지 않습니다. 현재 최저가 84,480,000원은 최근 거래가의 52.8%지만, 면적 차이와 단일 표본이라는 한계 때문에 이 비율만으로 시세보다 절반가량 싸다고 결론내리거나 가격 점수를 크게 올리기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,480,000원 가정)

채권액이 확인된 권리의 합계는 85,000,000원, 예상배당은 82,559,360원, 미배당은 2,440,640원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 계산은 0원

추가 유찰이 발생하면 매각대금 감소분만큼 채권자의 미배당이 커지지만, 현재 배당 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이 결론은 전입일·보증금 미상 명의가 별도의 선순위 대항력 임차인으로 확인되지 않는다는 전제에서만 유지됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 신성초등학교 북동측 인근으로, 다세대·단독·연립주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 용이하지 않고, 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로와 접합니다. 차량 진입과 주차 편의는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 대체로 정방형의 완경사지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 142.0㎡, 공시지가는 3,119,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 외벽은 치장벽돌붙임, 창호는 샷시창호입니다.
• 환금성. 2011년 11월 10일 사용승인된 6세대 소규모 다세대이며, 좁은 막다른 도로와 소규모 세대수는 재매각 시 수요층을 제한할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 명의 2건 확인. ‘택도시’와 ‘서울’의 정확한 성명·전입일·보증금·점유 여부를 매각물건명세서 원문과 전입세대열람으로 대조하세요.
• 서울주택도시공사 채권관계. 임차보증금 90,000,000원, 가압류 청구 45,000,000원, 경매신청채권 사이의 동일성·중복성을 확인하세요.
• 점유자 특정. 박새롬과 서울주택도시공사의 임대차 구조, 실제 거주자, 현재 인도 가능 상태를 현장 조사로 확인하세요.
• 가격 비교 보완. 160,000,000원 거래는 36.31㎡로 대상 25.0㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적 또는 유사 전용면적 거래를 추가 확보하세요.
• 도로·주차 확인. 폭 약 3미터 막다른 도로와 차량 접근 조건을 현장에서 확인하고 이사차량·소방차 접근성도 점검하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리 주체와 점유자에게 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서·배당요구서·임차권등기명령과 현장 점유를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리 골격은 단순하지만 임차관계가 점수표를 낮춘다

말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고 현재 배당 계산상 인수액도 0원이므로, 등기 골격만 보면 비교적 단순한 사건입니다. 감정가 132,000,000원에서 두 차례 유찰되어 84,480,000원까지 내려온 가격도 눈에 띕니다.

그러나 가격 비교 자료는 면적이 다른 거래 1건뿐이고, 임차 관련 기재에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 명의가 2건 남아 있습니다. 여기에 서울주택도시공사가 임차권자·가압류권자·경매채권자로 동시에 등장해 채권관계 확인도 필요합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원, 가격은 저가 가능성, 다만 임차관계 확인 전까지는 조건부”입니다. 원문 대조로 미상 점유관계가 해소될 때 비로소 84,480,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.