서울중앙지방법원 2025타경102886. 관악구 신림동 태경빌 제2층 제203호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2021.02.26 전입한 나진규의 임차권입니다. 보증금은 280,000,000원, 확정일자는 2021.01.15이고 배당요구가 확인됩니다. 말소기준권리인 2023.08.01 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 전입했기 때문에 대항력이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
다만 현재 회차는 사정이 다릅니다. 매각가 348,000,000원 가정에서 집행비용 5,672,000원 다음으로 나진규의 보증금 280,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에 62,328,000원이 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 유찰되어 매각대금이 내려가면 미배당 임차보증금이 발생하면서 매수인 인수액이 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102886 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 2층203호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 이도연 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제203호 · 사용승인일 2020.05.08 |
| 대상면적 | 29.61㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2020년 설정됐던 경인북부수산업협동조합·국경석·사당새마을금고 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.08.01 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 나진규의 전입일 2021.02.26과 임차권등기 원인이 기준권리보다 앞서므로, 임차보증금이 배당에서 부족하면 부족액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나진규 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.26 | 2021.01.15 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | - | - | 별도 합산 없음 | 승계 중복신고 |
실제 임차인은 나진규 1명입니다. 시보증은 나진규 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 나진규는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래를 우선하면 현재 가격은 낮다
태경빌의 대상면적은 29.61㎡이고, 비교 거래는 29.28㎡입니다. 확인된 거래는 2026.04의 439,000,000원, 2022.05의 340,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 389,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 439,000,000원이고, 현재 최저가 348,000,000원은 이 금액의 79.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.28㎡ | 5 | 439,000,000원 |
| 2022.05 | 29.28㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.28㎡ | 1건 | 439,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래보다 29.1% 높은 흐름이고, 현재 최저가가 최근 실거래보다 낮습니다. 따라서 신건 자체에도 가격 차이는 있습니다. 다만 이 물건은 선순위 임차권이 있어 회차가 내려갈수록 반드시 낙찰가와 인수액을 합쳐 실질취득비를 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,000원 |
| 1. 임차인 나진규 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,138,000,000원 | 62,328,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 나진규 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 채권에는 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서원역(신림선) 남동측 인근이며 단독주택, 다가구·연립주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 북측으로 서원1길에 접해 차량 주정차가 용이하고, 인근에 노선버스 정류장과 서원역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2020.05.08이며 승강기·도시가스 난방·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 264.0㎡, 공시지가는 4,083,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정 내용이 확인됩니다.
- 규모. 태경빌은 14세대이며 확인된 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 재확인. 나진규의 전입 2021.02.26, 확정일자 2021.01.15, 보증금 280,000,000원의 배당·인수 구조를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 신건에서는 인수 0원이지만 1회·2회 유찰 시에는 각각 6,297,600원, 61,198,080원의 인수액이 발생합니다.
- 보증기관 중복신고 합산 금지. 시보증은 나진규 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 439,000,000원으로 동일하며, 현재 최저가는 그 79.3%입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.03 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 내용과 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0, 유찰 후에는 실질취득비를 보라”
이 사건은 선순위 임차권 때문에 겉보기보다 권리분석이 중요합니다. 나진규의 보증금 280,000,000원은 대항력이 있어 배당 부족분을 매수인이 인수하지만, 현재 348,000,000원 회차에서는 보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다. 가격도 최근 12개월 실거래 439,000,000원의 79.3%로 낮습니다.
반면 유찰 후에는 최저가만 내려가는 것이 아닙니다. 임차보증금 미배당분이 인수액으로 이동해 1회 유찰 시 6,297,600원, 2회 유찰 시 61,198,080원이 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 단순한 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다. 현재 회차는 권리 부담이 배당으로 해소되는 구조이고, 유찰 후에는 실질취득비를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
