대구지방법원 2025타경3726. 포항시 북구 흥해읍 성곡리 208 소재 물건으로, 용도는 기타 + 토지입니다. 토지는 3,181.0㎡의 공장용지로 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 소유자는 주식회사경일식품이며, 현재 매각기준이 되는 권리는 2023.04.28. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이고, 채무자는 주식회사경일식품입니다.
등기 흐름만 놓고 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2010년 국민은행 근저당, 2013년 흥해농업협동조합 근저당, 2021년 흥해농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2023년 농협은행 근저당이 현재 말소기준입니다. 그 뒤 신용보증기금·농협은행· 농림수산업자신용보증기금관리기관의 가압류와 농협은행의 임의경매가 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3726 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 성곡리 208 · 경상북도 포항시 북구 흥해읍 성곡길 92-13 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 3,181.0㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 207,000원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사경일식품 |
| 감정가 / 최저가 | 1,296,521,500원 / 907,565,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 980,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2023.04.28. 을구 5번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액 1,176,000,000원, 공동담보목록 제2023-197호 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-65호가 기재돼 있습니다. 이후 신용보증기금 856,000,000원, 농협은행 주식회사 76,897,472원, 농림수산업자신용보증기금관리기관 307,589,889원, 농협은행 주식회사 127,005,507원의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제우애프엔티 박정용 | 2024.10.30 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 제우애프엔티 박정용의 전입일은 2024.10.30로 말소기준인 2023.04.28.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금은 100,000,000원이며, 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 수는 그대로 1명입니다.
③ 매각 조건 — 권리보다 현장 확인이 더 중요하다
- 일괄매각. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물이 포함됩니다.
- 기계·기구 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 중 냉동설비 외 1점이 포함평가돼 있습니다.
- 기계 상태. 기계기구 중 일부 컨덴서 등이 교체돼 있으나 별도 고려하지 않고 기계기구 목록에 따라 평가됐습니다.
- 컨테이너 제외. 목록1 지상 이동·철거 가능한 컨테이너 2개동은 매각에서 제외됩니다.
- 냉동·냉장컨테이너 제외. 제시외 건물 목록3-2 내부의 이동·철거 가능한 냉동 및 냉장컨테이너 각 1개동도 매각에서 제외됩니다.
- 지붕 현황 차이. 목록2는 공부상 샌드위치판넬지붕이나 실제 일부는 아스팔트슁글지붕입니다.
- 도로 현황. 목록4·5·6은 현황 도로입니다.
④ 예상배당표 (매각가 907,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,475,650원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,176,000,000원 | 896,089,350원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 856,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 76,897,472원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 307,589,889원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 127,005,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 2,543,492,868원, 총 예상배당은 896,089,350원, 미배당은 1,647,403,518원입니다. 집행비용은 매각가를 기준으로 추정됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 907,565,000원 | 896,089,350원 | 1,647,403,518원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 635,295,500원 | 626,542,545원 | 1,916,950,323원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 444,706,850원 | 437,859,782원 | 2,105,633,086원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 980,000,000원에 대해 896,089,350원이 배당되는 구조이고, 2회 유찰 시에는 626,542,545원, 3회 유찰 시에는 437,859,782원이 배당되는 시나리오입니다. 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인이 떠안는 권리는 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 토지·이용상태 메모
- 토지면적. 3,181.0㎡입니다.
- 지목·이용. 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 주변 규제. 영농여건불리농지 및 준보전산지와 접합니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 207,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 기계기구가 포함되므로 매각목록과 현장을 서로 대조해야 합니다.
- 제외물건 확인. 컨테이너 2개동 및 냉동·냉장컨테이너 각 1개동은 매각에서 제외됩니다.
- 기계설비 상태 확인. 냉동설비 외 1점이 포함평가됐고 일부 기계는 교체 사실이 있으므로 현재 작동·존재 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 임차인 1명이 조사돼 있으므로 점유 범위와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록4·5·6이 현황 도로로 조사돼 있어 사용 및 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 목록2 지붕은 공부상 샌드위치판넬지붕이나 실제 일부가 아스팔트슁글지붕입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 안전한 편입니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 1명도 전입일이 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실제 매수 판단은 단순하지 않습니다. 토지·건물·제시외 건물·기계기구를 일괄매각하면서 일부 컨테이너와 냉동·냉장컨테이너는 제외되고, 기계 일부는 교체 사실도 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 907,565,000원이지만 비교 실거래 자료가 없으므로 “70%라서 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 승부처는 등기부가 아니라 현장에 실제 남아 있는 자산과 설비의 가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
