서울중앙지방법원 2025타경102932. 신림동 더위일관악파크뷰 7층 702호로, 감정평가상 복층 구조 오피스텔입니다. 소유자는 박승준이며 2022.03.19. 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 취득했습니다. 등기부에는 장수빈의 주택임차권이 2023.06.09. 등기돼 있고, 임차보증금은 265,000,000원, 전입·점유개시는 2022.04.15., 확정일자는 2022.03.24.입니다.
데이터상 말소기준은 2025.05.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 장수빈과 조범 모두 그보다 앞서 전입한 대항력 임차인으로 잡힙니다. 장수빈은 배당요구와 우선변제권도 갖추고 있어 현 회차 배당 계산에서는 매각대금 대부분을 우선 배당받고도 62,289,600원이 부족합니다. 원칙대로라면 이 부족분은 매수인 인수 위험이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 그 위험을 실질 0원으로 바꿉니다. 다만 확약은 조범에게까지 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 복층 구조 · 14층 건물 내 7층 702호 |
| 사용승인일 | 2021.12.13 |
| 소유자 | 박승준 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 206,400,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가의 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조범 | 2024.01.05 | 확인 필요 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 있음 인수 미상 |
| 장수빈 | 2022.04.15 | 2022.03.24 | 265,000,000원 | 2023.06.09 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
두 임차인은 모두 실제 임차인으로 기록돼 있습니다. 장수빈은 주택임차권등기까지 마쳤고, 조범은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 별도 점유자입니다. 보증기관 승계로 중복 신고된 임차인으로 표시된 사람은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,689,600원 |
| 1. 임차인 장수빈 보증금 | 265,000,000원 | 202,710,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 장수빈 보증금 부족분은 62,289,600원입니다. 이는 확약이 없을 경우의 인수 구조를 보여주는 계산값이며, 2026.06.19. 확약서에 따라 장수빈 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 조범의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 계산상 장수빈 부족분 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 80% | 206,400,000원 | 62,289,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 64% | 165,120,000원 | 102,991,680원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 51% | 132,096,000원 | 135,553,344원 | 0원 |
⑤ 등기상 추가 체크포인트
- 과거 신탁. 2021.12.23. 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었으나 같은 날 신탁등기가 말소되고 위일종합건설주식회사로 귀속됐습니다.
- 과거 근저당. 2021.12.23. 강서신용협동조합 채권최고액 3,058,000,000원의 근저당이 설정됐으나 2022.03.24. 일부포기로 말소됐습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.15. 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로 입찰 전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 강제경매. 2025.05.19. 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐고, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 처리돼 있습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 오피스텔 복층 구조로 이용 중이며 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층 702호입니다.
- 주변환경. 신림체육센터 북서측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 서측으로 약 25미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·소방·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되며 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 중첩됩니다.
- 토지. 토지면적 294.6㎡, 공시지가 10,840,000원/㎡, 평지·가로장방·광대로한면 조건입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조범 보증금 확인이 최우선. 전입 2024.01.05.의 대항력 임차인이지만 보증금이 미상입니다. 이 금액을 모르면 최종 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.06.19. 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 장수빈 계산상 부족분과 실질 인수를 구분. 현재 배당표의 62,289,600원은 확약 미반영 원칙상 부족분입니다. 확약 적용 시 장수빈 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 실거래 비교 수치가 없어 206,400,000원이 시장가격 대비 유리한지는 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.15. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정 당시 현장조사에서는 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 위험은 사라졌지만 ‘인수 0원 물건’으로 단정하면 안 된다
이 사건의 구조는 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 보증금 265,000,000원의 장수빈 임차권은 대항력과 우선변제권을 갖춘 전형적인 선순위 임차권이어서 원래라면 현재 매각가에서도 62,289,600원의 부족분이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 하지만 2026.06.19. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 장수빈 부분은 실질 인수 0원입니다.
둘째, 조범은 그 확약 밖에 있습니다. 2024.01.05. 전입한 대항력 임차인이지만 보증금이 확인되지 않으므로, 이 물건 전체를 두고 인수 0원이라고 결론내릴 수 없습니다. 감정가 258,000,000원에서 최저가가 206,400,000원까지 내려왔다는 사실보다 더 중요한 것은 조범의 보증금과 권리내용을 먼저 확정하는 것입니다. 주된 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 별도 선순위 임차인이 남아 있는 만큼 권리확인 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
