서울중앙지방법원 2025타경102932. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 7층 702호로, 감정평가상 복층 구조 오피스텔입니다. 소유자 박승준은 2022년 3월 19일 매매를 원인으로 거래가 265,000,000원에 취득했고, 2022년 4월 15일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
권리분석의 중심은 근저당권이 아니라 임차권입니다. 2021년 설정됐던 강서신용협동조합 근저당권은 2022년 3월 24일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025년 5월 19일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 장수빈은 그보다 앞선 2022년 4월 15일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 3월 24일이며, 2023년 6월 9일 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 복층 구조 · 14층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 박승준 (2022.03.19. 매매, 거래가 265,000,000원 · 2022.04.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 206,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 임대 관련 등기 | 2022.04.15. 민간임대주택등기 · 2023.06.09. 장수빈 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰자에게 남는다
2021년 강서신용협동조합 근저당권과 신탁등기는 이미 말소돼 별도의 인수 부담을 만들지 않습니다. 문제는 말소기준인 2025년 5월 19일보다 앞선 장수빈의 전입·확정일자와 임차권등기입니다. 매각물건명세서에도 보증금 265,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 2명)
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장수빈 | 전유부분 · 주거(임차권등기) | 2022.04.15. | 2022.03.24. | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 2023.06.09. 배당요구 | 인수 62,289,600원 |
| 조범 | 점유 부분·용도 미상 | 2024.01.05. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 추가 확인 필요 |
② 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준에 고정된다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 장수빈에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 낙찰자가 인수할 미배당 잔액이 늘어납니다. 최저가만 낮아질 뿐, 알려진 실질취득은 약 2.68억원으로 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 장수빈 미배당 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 206,400,000원 | 62,289,600원 | 268,689,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 165,120,000원 | 102,991,680원 | 268,111,680원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 132,096,000원 | 135,553,344원 | 267,649,344원 |
현재 회차에서 알려진 실질취득은 268,689,600원으로 감정가 258,000,000원의 104.1%입니다. 2회·3회 유찰돼도 알려진 실질취득은 각각 268,111,680원, 267,649,344원으로 보증금 265,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 입찰가 하락을 곧바로 총취득비용 하락으로 해석할 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,689,600원 |
| 1. 임차인 장수빈 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 202,710,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장수빈은 매각대금에서 집행비용을 제외한 202,710,400원을 배당받고, 보증금 부족분 62,289,600원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·최우선변제와 조범의 보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 관악구 신림동 신림체육센터 북서측 인근으로, 각종 근린생활시설과 오피스텔·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사용승인일 2021.12.13.의 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 702호이며, 복층 구조 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·소방설비와 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 25미터 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 2필지 일단의 업무시설·오피스텔 건부지입니다. 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장수빈 보증금 승계 확인. 매각물건명세서와 임차권등기 원문에서 배당 후 잔액의 매수인 인수 조건을 다시 대조해야 합니다.
- 조범 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수위험을 배제하면 안 됩니다.
- 유찰 착시 금지. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 알려진 실질취득은 감정가의 104.1%입니다. 다음 회차로 내려가도 장수빈 미배당 인수액이 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.15. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현장조사 당시 거주인이 부재했고 실제 점유자로 조범이 조사됐습니다. 현재 점유관계와 인도 협의 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 민간임대주택 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 80%”가 아니라 “실질취득 104.1%”
이 사건은 유찰 횟수나 최저가보다 선순위 임차권의 미배당 승계를 먼저 봐야 합니다. 현재 회차에서 낙찰가 206,400,000원에 장수빈 미배당액 62,289,600원을 더하면 알려진 실질취득은 268,689,600원입니다. 이는 감정가 258,000,000원을 웃돕니다.
더 유찰돼 낙찰가가 165,120,000원 또는 132,096,000원으로 내려가도 인수액이 함께 증가해 알려진 실질취득은 약 2.68억원으로 유지됩니다. 여기에 조범의 보증금과 우선변제 조건이 확인되지 않았다는 문제가 더해집니다. 권리는 고위험, 가격 메리트는 판단 보류. 입찰 판단의 전제는 최저가가 아니라 임차인별 보증금·배당·인수액을 모두 합친 총취득비용입니다.
