서울중앙지방법원 2025타경102948. 신림역 북서측 인근 태양오피스텔 3층 308호, 전용 16.45㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김택현은 2021년 5월 5일 매매를 원인으로 거래가액 209,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 표면상 최저매각가는 감정가 214,000,000원의 64%인 136,960,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 유찰 할인율이 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 인수입니다.

임차인 이우리는 2021년 5월 28일 주민등록을 마치고 2021년 5월 29일 점유를 개시했으며, 확정일자는 2021년 5월 10일입니다. 데이터상 말소기준권리는 2022년 11월 15일 포천세무서장 압류로, 임차인의 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 209,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 인수

갑구 5번 압류 이후의 갑구 6번 압류와 갑구 7번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구에는 2021년 5월 28일 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조해 해당 등기의 말소 처리 및 잔존 의무 여부를 확인해야 합니다. 법정지상권은 해당사항이 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

신고상 이름은 2건이지만, 실제 임차인은 이우리 1명입니다. 시보증은 이우리의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 분석 대상 보증금은 합계 418,000,000원이 아니라 209,000,000원 한 건입니다.

③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 고정

현재 회차의 예상 배당에서는 매각대금 136,960,000원 중 집행비용 2,717,440원을 먼저 제외하고, 임차인에게 134,242,560원이 배당됩니다. 보증금 209,000,000원 중 남는 74,757,440원은 매수인 인수로 계산됩니다.

유찰이 진행되면 낙찰가는 136,960,000원에서 109,568,000원, 87,654,400원으로 낮아지지만, 예상 인수액은 반대로 74,757,440원에서 101,765,952원, 123,323,379원으로 늘어납니다. 그 결과 매각가와 인수액의 합계는 210,977,779원~211,717,440원으로 거의 고정됩니다. 이 물건은 유찰을 기다린다고 최종 취득 부담이 낙찰가만큼 내려가는 구조가 아닙니다.

④ 실거래 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다

전용 16.45㎡로 면적이 일치하는 거래 표본은 9건이며, 거래가는 209,000,000원에서 215,000,000원 사이입니다. 평균은 213,000,000원, 최신 거래는 2022년 2월 215,000,000원입니다. 다만 제공된 거래가 모두 2021년 8월부터 2022년 2월 사이에 집중되어 있어, 2026년 매각기일 기준 현재 시세로 단정하기에는 시차가 큽니다.

현재 회차 실질취득 211,717,440원은 거래평균 213,000,000원의 99.4%, 최신 거래 215,000,000원의 98.5%입니다. 가격 차이는 평균 대비 1,282,560원에 불과합니다. 더구나 비교 거래의 최신 시점이 2022년 2월이므로, 이를 근거로 현재 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 136,960,000원 가정)

집행비용은 데이터상 송달·공고·감정·집행관 매각수수료를 반영한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신림역 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 단독주택, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 지하철 2호선 신림역과 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물로, 기본 난방·위생·급배수·승강기·기계식 주차장 시설이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 16.45㎡의 소형 오피스텔이고 전체 29세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.8회로 나타나므로 응찰 수요와 재매각 유동성을 보수적으로 살펴야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수액 재계산. 낙찰가만 예산으로 잡지 말고, 예상 배당표를 기준으로 임차보증금 미배당 잔액을 반드시 더하세요.
• 임차인 배당 결과 확인. 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 배당요구와 임차권 원본, 주민등록·점유 시점을 다시 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 시보증의 대위·승계 신고는 이우리 보증금과 동일한 채권 관계이므로 별도 보증금으로 계산하지 마세요.
• 명도와 보증금 반환 연계. 대항력 임차인은 미배당 보증금 잔액과 인도 문제가 연결될 수 있으므로, 인도 시점과 반환 조건을 함께 검토해야 합니다.
• 오래된 실거래 보완. 제공된 최신 거래가 2022년 2월이므로, 2026년 입찰 판단 전 현재 매매·임대 호가와 인근 유사 오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택 등록 등기가 매각으로 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기부 원문에서 확인하세요.
• 관리비·시설 확인. 미납 관리비, 기계식 주차장 이용 조건, 내부 상태와 실제 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 법원 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인은 인수액으로 되돌아온다”

이 물건의 최저가는 136,960,000원으로 감정가보다 77,040,000원 낮습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 209,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 배당받지 못한 74,757,440원이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차 실질취득은 211,717,440원으로, 제공된 거래평균 213,000,000원의 99.4%입니다.

한 차례 더 유찰되어도 실질취득은 211,333,952원, 두 차례 더 유찰되면 210,977,779원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가하기 때문입니다. 실거래 표본도 2022년 2월이 마지막이어서 현재 가격 우위를 확인하기 어렵고, 29세대 소형 오피스텔의 환금성까지 고려해야 합니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만 실제 가격 메리트는 확인되지 않았고, 대항력 임차보증금 인수 구조를 감당할 수 있을 때만 접근해야 하는 물건입니다.