서울중앙지방법원 2025타경102948. 서울 관악구 신림동 태양오피스텔 3층 308호, 전용 16.45㎡ 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김택현으로 2021.05.28 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 209,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.11.15 포천세무서장 처분의 국 압류입니다. 그 뒤 의정부세무서장 압류와 2025.05.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 이우리는 임대차계약일 2021.05.05, 확정일자 2021.05.10, 주민등록일 2021.05.28, 점유개시일 2021.05.29이며 보증금은 209,000,000원입니다. 전입이 말소기준일보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 확인돼 원래라면 매수인 인수 여부를 반드시 따져야 하는 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.19 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층 308호 · 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 16.45㎡ · 지상 8층 건물 내 3층 · 사용승인 2021.01.28 |
| 소유자 | 김택현 (2021.05.28 소유권이전 · 거래가액 209,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.15 갑구 5번 압류 · 국 · 포천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약으로 인수는 0원
이우리의 주민등록일 2021.05.28은 말소기준권리인 2022.11.15 압류보다 빠르고, 확정일자도 2021.05.10이므로 대항력과 우선변제권이 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 2023.06.09에는 보증금 209,000,000원 전유부분 전부에 대한 주택임차권등기까지 이뤄졌습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 보증금보다 내려가는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는지 여부가 핵심 위험이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 성명 | 구분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우리 | 실제 임차인 · 임차권등기 | 2021.05.28 | 2021.05.10 | 209,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 인수 0원 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | - | - | 중복 합산 금지 | 별도 판정 아님 | 승계 관계 | 이우리 승계 |
따라서 보증금은 209,000,000원 한 건만 봐야 합니다. 보증기관 신고를 별도 임차인의 추가 보증금으로 더하면 중복 계산입니다. 명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 평균보다 낮지 않다
태양오피스텔은 총 29세대, 사용승인 2021.01.28이며 비교 대상 전용면적은 본건과 같은 16.45㎡입니다. 제공된 실거래는 9건으로 2021.08부터 2022.02까지 분포하고, 평균은 213,000,000원, 최저 209,000,000원, 최고 215,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.02 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.11 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.08 | 16.45㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 평균 | 16.45㎡ | 9건 | 213,000,000원 |
현재 최저매각가 214,000,000원은 확약 때문에 별도 인수액을 더하지 않아도 되는 실질취득액 214,000,000원과 같습니다. 이는 데이터상 최근 12개월 평균 213,000,000원의 100.5%로, 최근 평균보다 낮지 않습니다. 최신 거래 215,000,000원보다는 1,000,000원 낮지만, 현재 가격만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 1. 임차인 이우리 보증금 · 우선변제 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 1,204,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 209,000,000원, 배당액은 1,204,000원, 미배당액은 207,796,000원입니다. 다만 보증기관은 이우리 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 별도의 추가 보증금 209,000,000원으로 합산하지 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이며, 확약까지 적용하면 실질 인수도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물의 3층 308호이며 사용승인일은 2021.01.28입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 지하철 2호선 신림역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 지하철 2호선 신림역과 노선버스 정류장이 소재하며 감정평가상 대중교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 난방설비, 위생·급배수시설, 승강기시설, 기계식 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형입니다. 지목은 대, 토지면적은 379.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 거래·환금성. 총 29세대이며 동일면적 실거래 표본은 9건입니다. 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수는 8.6회로 나타나므로 매각 유동성은 별도 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 제출된 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 이우리 1명으로 보고, 보증기관 대위·승계 신고를 별도 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 현재 가격 판단. 실질취득액 214,000,000원은 최근 평균 213,000,000원의 100.5%입니다. 3회 유찰 사실과 현재 가격 메리트는 분리해서 봐야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 제공 시나리오는 4회 유찰 시 171,200,000원, 5회 유찰 시 136,960,000원입니다. 룰상 인수 계산은 각각 40,996,800원·74,757,440원이지만 확약 적용 시 이우리 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택 등기. 등기부에는 2021.05.28 민간임대주택 등록 기재가 있습니다. 입찰 전 현재 등기 상태와 관련 원본을 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 압류·배당 확인. 2022.11.15과 2024.04.30 국 압류가 있고 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 실제 배당 및 체납 관련 내용은 매각기일까지 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 현재 가격은 할인 구간이 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 209,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보이지만, 핵심은 2026.06.19 주택도시보증공사 확약입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 확인된 임차관계에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. ‘시보증’은 별도 임차인이 아니라 이우리 보증금의 대위·승계 관계이므로 중복 합산하지 않습니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액은 214,000,000원, 데이터상 최근 12개월 평균은 213,000,000원으로 현재 가격이 평균의 100.5%입니다. 최신 거래 215,000,000원과는 비슷한 수준이지만, 최근 평균보다 낮지 않은 만큼 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 게다가 이미 3회 유찰됐고 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수는 8.6회입니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 현재 가격이 실제 시장 거래 수준을 얼마나 반영하는지에 있습니다.
