220,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경103021. 동작구 상도동 카리스빌 2층 201호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”는 사실이 아니라, 원칙상 인수되는 임차보증금과 확약서로 정리되는 실제 부담을 구분하는 것입니다. 김영석은 2022.02.28. 주민등록을 마쳤고, 점유개시일은 경정등기를 통해 2022.02.27.로 정리됐습니다. 확정일자는 2022.02.07., 임차보증금은 250,000,000원입니다. 현재 말소기준인 2025.06.09. 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 규칙상 부족분 33,880,000원은 계산상 표시되지만, 확약이 예정대로 이행되면 낙찰자가 실제로 떠안을 임차보증금은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103021 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 301-73 카리스빌 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 동작구 국사봉10길 85 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 1세대 · 전용 46.3㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2013.10.08. |
| 소유자 | 장혜숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 220,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 대 · 토지면적 109.0㎡ · 공시지가 3,483,000원/㎡ |
| 법정지상권 | 해당 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실제 0원*
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김영석 전유부분 전부 · 주거 계약 2022.02.06. 점유개시 2022.02.27.(경정) 전입 2022.02.28. · 확정 2022.02.07. | 250,000,000원 | 원칙상 있음 확약으로 포기 | 있음 배당요구 2024.04.22. | 해당 없음 규칙상 부족분은 확약으로 포기 |
을구 3-2번은 별도의 임차인이 아니라 김영석의 기존 임차권에서 점유개시일을 2022.02.27.로 고친 경정등기입니다. 보증금을 중복 합산할 대상이 아니므로 실제 임차인은 1명, 실제 임차보증금은 250,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 80% 낙찰가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 220,000,000원으로 감정가 275,000,000원의 80.0%입니다. 그러나 카리스빌은 8세대 규모이고, 동일 면적과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가보다 20% 낮다”는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 규칙상 실질취득 | 확약 후 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 80% | 220,000,000원 | 33,880,000원 | 253,880,000원 | 220,000,000원* |
| 2회 유찰 시 64% | 176,000,000원 | 77,264,000원 | 253,264,000원 | 176,000,000원* |
| 3회 유찰 시 51.2% | 140,800,000원 | 111,971,200원 | 252,771,200원 | 140,800,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 총부담은 계속 약 253,000,000원 수준에 머뭅니다. 즉 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없는 대항력 인수형 구조입니다. 이번 사건은 확약으로 그 구조가 해소되지만, 그렇다고 220,000,000원이 곧바로 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 김영석 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김영석의 보증금 부족분은 33,880,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약서에 따라 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면 매수인의 실제 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택 1세대로 이용 중이며, 위생급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며, 사용승인일은 2013.10.08.입니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접하고, 차량 출입이 가능합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 주소 대조. 등기상 소재지는 동작구 상도동이지만 감정요항표의 위치 설명에는 관악구 봉천동 소재 당곡중학교 북측 인근으로 기재돼 있습니다. 현장 위치와 감정서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로, 동일 면적 실거래 비교값과 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아 매도 기간과 적정 매도가를 보수적으로 산정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 최종 매각조건에 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·배당 이후 실제 말소에 필요한 서류와 협조 주체를 집행기록에서 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 2026.05.04. 위반건축물 등재 내용, 위반 부분, 시정 여부, 이행강제금과 금융기관 대출 가능 여부를 관할기관과 금융기관에 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.20. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리와 잔존 효력을 등기부·등록부 원본으로 대조하세요.
- 시세 현장조사. 동일 건물과 인근 다세대의 실제 매물, 전세가, 거래가를 확인해 220,000,000원의 적정성을 별도로 검증하세요.
- 입찰보증금. 최저가의 10% 기준 약 22,000,000원을 준비하되, 법원이 정한 보증액을 매각기일 공고에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 확약서가 없다면 낙찰가가 내려가도 총부담이 약 253,000,000원 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다행히 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차권의 실제 인수는 0원*으로 정리될 수 있습니다. 권리 위험의 중심은 상당 부분 해소된 셈입니다.
그러나 권리가 정리됐다고 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 동일 면적 실거래 비교값이 없고, 카리스빌은 8세대 규모이며 평균 유찰 4.0회라는 참고치가 제시돼 있습니다. 더욱이 매각물건명세서에는 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격과 건축물 상태는 보류”입니다. 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 현장 시세, 위반 내용, 금융 가능성을 확인한 뒤 정해야 합니다.
