28,420,000원
대구지방법원 2025타경3902. 포항시 남구 오천읍 세계리 ‘스타밸리’ 8층 806호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 감정평가상 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가는 58,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 28,420,000원까지 내려왔습니다. 권리구조의 중심은 2017.03.09. 설정된 진주원예농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 68,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 포항시 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자 박정숙은 2021.04.13. 매매를 원인으로 77,000,000원에 취득했고 2021.04.20. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 소유권 이전은 말소기준 근저당보다 뒤에 있지만, 매수인이 경매로 취득할 때 해당 근저당 자체가 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인에게 남는 인수권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3902 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 8층 806호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 제12층 건 중 제8층 제806호 |
| 전용면적 | 40.6601㎡ |
| 단지 | 스타밸리 · 60세대 · 2014.07.21 |
| 소유자 | 박정숙 (2021.04.13. 매매 · 거래가액 77,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 28,420,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 58,122,528원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2017.03.09. 을구 9번 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 68,400,000원이고 채무자는 한주부동산경매주식회사입니다. 현재 소유자 박정숙의 소유권이전은 2021년으로 그 뒤에 위치합니다. 2024.11.13. 포항시 압류와 2025.07.03. 진주원예농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮아졌지만 최신 거래는 하락
스타밸리의 면적 일치 실거래 12건 평균은 50,650,000원입니다. 다만 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 50,600,000원, 최신 거래는 2026.05. 40,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -0.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 42.04㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 42.04㎡ | 5 | 53,300,000원 |
| 2025.07 | 42.04㎡ | 12 | 58,500,000원 |
| 2025.04 | 40.66㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.03 | 40.66㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2024.10 | 42.04㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2023.12 | 42.04㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2023.12 | 40.66㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2023.12 | 42.04㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2023.11 | 40.66㎡ | 11 | 54,000,000원 |
| 2023.07 | 42.04㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2023.06 | 40.66㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 50,600,000원 |
현재 최저가 28,420,000원은 최근 12개월 평균의 56.2%입니다. 감정가 58,000,000원은 2025.07. 거래 58,500,000원과 비슷한 수준이었지만, 2026.05. 최신 거래는 40,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 감정가 자체는 현재 거래 흐름보다 높았고, 두 차례 유찰로 가격이 크게 조정된 상태로 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,560원 |
| 2. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 68,400,000원 | 27,508,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 진주원예농업협동조합 근저당 채권최고액 68,400,000원 중 27,508,440원이 배당되고 40,891,560원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구금액 58,122,528원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 예상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 — 더 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 28,420,000원 | 27,508,440원 | 40,891,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 49,264,092원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 13,925,800원 | 13,275,136원 | 55,124,864원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만 매수인의 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 이 사건에서 배당 부족과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 용덕리 오천중학교 남동측 인근으로, 근린생활시설과 아파트단지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 12층 건물의 8층 806호이며 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 1,032.0㎡, 공시지가는 1,589,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부와 현황. 857-14는 공부상 과수원, 857-37은 잡종지이나 두 필지 모두 현황은 대입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 50,650,000원보다 최근 12개월 평균 50,600,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 흐름 확인. 최근 대비 이전 거래 추세가 -0.1%이고 최신 거래도 40,000,000원이므로 향후 매도가격을 최근 평균만으로 낙관하지 마세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이고 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 구조변경·내부하자·마감상태가 구체적으로 확인되지 않았으므로 수리비 발생 가능성을 직접 점검하세요.
- 토지 현황. 공부상 지목과 현황이 다른 2필지가 대지권의 목적이므로 등기와 토지 관련 원본을 다시 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 포항시 압류, 경매개시결정 및 매각물건명세서를 입찰 직전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 내려왔고 환금성은 따로 본다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2017년 진주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 58,000,000원에서 두 번 유찰돼 28,420,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 50,600,000원의 56.2%입니다. 다만 최신 거래가 40,000,000원이고 추세가 -0.1%인 만큼 현재 가격이 낮다는 사실과 향후 환금성이 좋다는 판단은 분리해야 합니다. 60세대 규모, 도시형생활주택 이용, 내부 미확인까지 감안하면 권리는 합격, 가격은 유리해졌지만 현장성과 환금성 점검이 필요한 물건입니다.
