대구지방법원 2025타경3912. 포항시 북구 양덕동 ‘포항양덕삼성쉐르빌’ 108동 13층 1302호, 전유면적 84.6057㎡ 아파트입니다. 소유자 박현주는 2021년 12월 1일 매매계약을 원인으로 2022년 3월 14일 소유권이전을 마쳤고, 등기부상 거래가액은 260,000,000원입니다. 현재 등기부에서 경매 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
임차인 최오란은 2022년 1월 12일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022년 3월 14일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 반면 말소기준은 2025년 7월 9일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 배당요구와 확정일자도 갖춰 우선변제를 받습니다.
여기까지만 보면 보증금 250,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 하지만 이번 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1732 포항양덕삼성쉐르빌 108동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유 84.6057㎡ · 철근콘크리트구조 28층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 박현주 · 2022.03.14 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,472,779원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 끊는다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최오란 실제 임차인 1명 | 250,000,000원 | 2022.03.14 | 2022.01.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.03.15 | 실질 0원* 룰상 미배당 100,336,400원 |
* 0원은 특별매각조건을 반영한 실질 인수액입니다. 배당모형상 현재 회차의 명목 미배당 보증금은 100,336,400원입니다. 이 특별조건은 최오란 임차인 건에 적용되는 조건이므로, 확약 밖 다른 임차인이 별도로 존재한다면 그 인수위험은 별도로 판단해야 합니다. 본 자료상 확인되는 실제 임차인은 최오란 1명입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘최저가’가 아니라 특별조건 반영 실질취득
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 152,600,000원입니다. 같은 단지 ‘삼성쉐르빌’ 전용 84.61㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 177,916,666원이고, 최신 거래는 2026년 7월 158,000,000원입니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 85.8%이며 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.61㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 84.61㎡ | 19 | 171,000,000원 |
| 2026.05 | 84.61㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2026.05 | 84.61㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 84.61㎡ | 24 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.61㎡ | 22 | 198,000,000원 |
| 2026.03 | 84.61㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.61㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 84.61㎡ | 5 | 163,000,000원 |
| 2026.01 | 84.61㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.61㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 84.61㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.61㎡ | 12건 | 177,916,666원 |
실거래 범위는 158,000,000원~198,000,000원입니다. 특히 최신 거래가 158,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮게 형성되어 있어, 가격 판단에서 과거 고가 거래가 포함된 평균만 볼 수는 없습니다. 그럼에도 현재 실질취득 152,600,000원은 최신 거래 158,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 대비 85.8%입니다. 즉 현재 회차에는 가격상 여유가 존재하지만 최신 거래와의 간격은 최근 평균 대비 할인폭보다 작다는 점은 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 최오란 보증금 | 250,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,472,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당모형에서는 임차인 보증금 부족분이 100,336,400원 발생합니다. 다만 특별매각조건을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 152,600,000원 | 100,336,400원 | 0원* | 152,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 106,820,000원 | 145,475,480원 | 0원* | 106,820,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 74,774,000원 | 176,971,932원 | 0원* | 74,774,000원 |
이 표가 이 사건의 본질을 보여줍니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 있는 임차인의 미배당액이 커져, 단순히 최저가가 내려갔다고 실질취득이 같은 폭으로 떨어지지 않습니다. 반대로 이번 조건을 그대로 적용하면 해당 임차인의 미배당 청구가 매수인에게 승계되지 않으므로 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 제13층 제1302호입니다.
- 입지. 포항시 북구 양덕동 ‘양덕중학교’ 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 삼성쉐르빌은 945세대이며 사용승인일은 2010.07.28입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 도로. 남측 약 15m, 북측 약 20m, 동측 약 12m 정도의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로2류·중로2류·소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 최오란의 주택임차권등기 250,000,000원이 어떤 방식과 시점에 말소되는지 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 감정가 218,000,000원이 아니라 최신 실거래 158,000,000원과 최근 12개월 평균 177,916,666원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 현재 회차. 최저가 152,600,000원은 최근 12개월 평균의 85.8%이며 최신 실거래보다 낮습니다. 다만 최신 거래와의 간격은 크지 않으므로 수리비·명도비·취득부대비용까지 포함해 상한가를 정해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 집행비용은 2,936,400원으로 추정됐고 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
- 확약 밖 권리. 특별조건은 최오란 임차인 건에 한정해 판단해야 하므로 원본 서류에서 별도의 임차인·점유자·신규 권리가 추가로 확인되면 별도 권리분석이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 임차보증금이 250,000,000원으로 감정가보다 크고, 현재 회차 배당 후에도 100,336,400원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가 152,600,000원만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 되는 전형적인 구조입니다.
하지만 이번 사건은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*, 현재 실질취득은 152,600,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 동일면적 평균 177,916,666원의 85.8%이고 최신 실거래 158,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 결론은 “권리 위험은 특별조건으로 상당 부분 해소됐고, 현재 가격도 최근 시세 아래”입니다. 다만 안전성의 근거가 단순 말소기준이 아니라 특별매각조건의 실제 이행에 있으므로, 그 문구와 임차권등기 말소 절차를 원본에서 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
