부산지방법원 2025타경473. 부산 남구 감만동 323-1 토지와 그 지상 지하1층·지상4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 414,763,540원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 290,334,000원입니다. 건물은 1991.07.10 사용승인된 철근콘크리트조·시멘트벽돌조 슬래브지붕 구조이며, 종전 이용은 지하1층·지상1·2층 근린생활시설, 지상3·4층 주택입니다. 감정 당시에는 현황 공가로 조사됐습니다.
권리 구조의 기준점은 2014.11.12 설정된 우암동새마을금고 근저당권 78,000,000원입니다. 그보다 오래된 대연농업협동조합 근저당권들은 이미 말소됐고, 기준권리 이후 우암동새마을금고 추가 근저당, 주택도시보증공사 근저당, 신용보증기금 가압류·가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 자료상 등기상 매수인 인수 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경473 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 감만동 323-1 · 부산광역시 남구 우암로52번길 24 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 종전 지하1층·지상1·2층 근린생활시설 / 지상3·4층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조·시멘트벽돌조 / 슬래브지붕 · 지하1층·지상4층 · 사용승인 1991.07.10 |
| 토지 | 대 142.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김원철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 414,763,540원 / 290,334,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우암동새마을금고 / 72,140,640원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2014.11.12 우암동새마을금고가 기준
1995.03.22 대연농업협동조합 근저당권 65,000,000원과 2000.08.29 근저당권 42,000,000원은 2010.09.30 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2014.11.12 우암동새마을금고 근저당권 78,000,000원이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 2021.01.06 같은 금고의 추가 근저당권 12,000,000원, 2024.04.02 주택도시보증공사 근저당권 189,720,000원, 2024.05.27 신용보증기금 가압류 42,300,000원과 2024.06.20 가처분, 2025.03.31 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병권 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김병권의 전입일은 2023.03.24로 말소기준권리인 2014.11.12보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 점유 부분도 미상입니다. 감정평가에서는 현황을 공가로 보았으므로, 실제 인도 시점의 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,864,676원 |
| 1. 근저당 · 우암동새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 근저당 · 우암동새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주택도시보증공사 | 189,720,000원 | 189,720,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 42,300,000원 | 5,749,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 322,020,000원 가운데 285,469,324원이 배당되고, 36,550,676원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
현재 최저가 290,334,000원에서는 미배당이 36,550,676원이고, 2회 유찰 시 매각가 203,233,800원에서 미배당은 122,431,473원, 3회 유찰 시 매각가 142,263,660원에서는 182,548,031원으로 늘어납니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 문제이지, 현재 자료상 매수인의 승계금액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·정비구역·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동항초등학교 북측 인근이며, 주위 일원은 주택재개발사업 시행에 따른 이주 및 철거가 진행 중인 재개발예정지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류소가 있는 우암로에서 약 100여미터 거리로 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 현황은 공가이며 종전에는 지하1층·지상1·2층 근린생활시설, 지상3·4층 주택으로 사용됐습니다.
- 토지. 142.0㎡ 대지, 주상용·평지·부정형·세로각지(가)이며 공시지가는 1,552,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 사용승인일은 1991.07.10이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정비사업 확인. 대상지는 2025.01.22 정비구역으로 기재돼 있고 실제 주변 이주·철거가 진행 중입니다. 입찰 전 정비사업 진행 단계와 권리관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 토지 142.0㎡와 건물의 등기·현황을 함께 대조하세요.
- 김병권 점유 확인. 2023.03.24 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. 현황 공가 평가와 실제 점유가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 용도 혼용 확인. 종전 근린생활시설과 주택이 한 건물에 혼재합니다. 단순 다세대주택과 동일한 환금성을 전제로 접근하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당은 인수와 구분. 현재 회차 미배당 36,550,676원은 채권자 측 미회수액이며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 원본 확인. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 수준은 판단할 수 없습니다. 주변 토지·건물 거래 및 정비사업 가치 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 정비사업을 봐야 한다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2014.11.12 우암동새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 김병권의 2023.03.24 전입도 기준권리보다 늦어 대항력과 매수인 승계가 없습니다. 현재 자료상 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔더라도 비교 실거래가 없고, 대상지는 이주·철거가 진행 중인 정비구역이며, 종전 이용도 근린생활시설과 주택이 혼재합니다. 감정 당시에는 공가입니다. 따라서 이 물건은 “70%라서 싼 물건”이 아니라, “인수는 0원이지만 정비사업과 물건가치를 별도로 계산해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
