부산지방법원 2025타경482. 부산 수영구 남천동 진주맨션 2동 2층 206호 아파트입니다. 소유자 예병현은 2021.05.20 거래가 617,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 해 2021.08.24 부산서부새마을금고 앞으로 채권최고액 519,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2025.04.14 부산서부새마을금고의 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025.07.03 주식회사 아이비케이저축은행의 청구금액 105,345,733원 가압류가 추가됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경482 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 3-11 진주맨션 2동 2층 206호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광남로 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 지상5층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 예병현 (2021.05.20 소유권이전 · 거래가액 617,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 616,000,000원 / 431,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산서부새마을금고 / 430,751,498원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.24 부산서부새마을금고 근저당권입니다. 현재 등기상 남아 있는 경매개시결정과 아이비케이저축은행 가압류는 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회·하나은행·리드코프 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민구 | 미상 / 주거 | 2021.08.24 | 미상 | 2025.06.26 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 김민구 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있으며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일 표시는 말소기준일과 같은 2021.08.24이지만, 본건 권리판정은 전입신고가 말소기준권리 이후인 것으로 되어 있어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 배당요구는 2025.06.26 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 81.4%
진주 단지는 총 90세대, 1986.08.02 준공이며 시세 비교 대상 면적은 75.15㎡로 매칭돼 있습니다. 확인되는 최근 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 72.45㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 530,000,000원 |
현재 최저매각가 431,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 530,000,000원의 81.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 본건의 실질취득 기준 역시 현재 회차에서는 431,200,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 확인된 최근 거래 한 건과 비교하면 현재 최저가가 더 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 431,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,712,000원 |
| 1. 근저당 · 부산서부새마을금고 | 519,600,000원 | 424,488,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 105,345,733원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 431,200,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 624,945,733원, 총 배당액은 424,488,000원, 미배당액은 200,457,733원입니다. 신청채권자 청구액 430,751,498원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 431,200,000원 | 424,488,000원 | 200,457,733원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 301,840,000원 | 296,814,240원 | 328,131,493원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 211,288,000원 | 207,529,968원 | 417,415,765원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도2호선 금련산역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 광안리해수욕장·단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 금련산역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물이며, 급·배수설비·위생설비·소화전설비·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형의 평탄한 공동주택 부지이며 북서측으로 약 15m 내외 폭의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·도시지역·상대보호구역에 해당하며, 소규모주택정비사업의 사업시행구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,664,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 총 90세대, 1986.08.02 준공 단지이며 확인되는 최근 거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김민구의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 기재를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 대항력 판정 대조. 전입일 표시는 말소기준일과 같은 2021.08.24이므로, 자료상 “말소기준 이후” 판정과 원문 기재를 다시 대조하는 것이 중요합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래 530,000,000원은 1건뿐입니다. 최저가가 그 가격의 81.4%라는 수치와 표본 부족을 함께 봐야 합니다.
- 정비사업 구역 확인. 토지이용계획상 소규모주택정비사업의 사업시행구역에 포함돼 있으므로 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.24이며 최저매각가는 431,200,000원입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 임차인 세부와 시세 표본은 확인해야 한다
본건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.08.24 부산서부새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 김민구 역시 현재 자료상 대항력 없음으로 판정돼 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 431,200,000원으로 최근 거래 530,000,000원의 81.4%입니다.
다만 가격 비교의 근거가 되는 최근 거래는 1건뿐이고, 임차인의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 임차인 세부 확인과 제한된 시세 표본의 재검증이 필요한 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
