부산지방법원 2025타경490. 해운대구 송정동 해운대송정우림필유아파트 103동 7층 702호입니다. 감정가 292,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 204,400,000원, 감정가의 70%입니다. 현재 소유자는 허순분이고, 2023년 6월 14일 매매를 원인으로 2023년 7월 20일 소유권을 이전받았으며 등기 거래가액은 270,000,000원입니다.
같은 날 부산은행이 채권최고액 272,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 부산신용보증재단·롯데카드·신용보증기금 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 소유자 시절의 근저당·경매·파산 관련 등기는 2023년 경매 매각 과정에서 이미 정리됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경490 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 송정동 947 해운대송정우림필유아파트 103동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.8998㎡ · 지상25층 건물 중 7층 |
| 사용승인 | 2015.10.23 |
| 소유자 | 허순분 (2023.06.14 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 204,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 259,284,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2023년 부산은행 근저당 이후는 소멸
실제 임차인은 0명입니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인해 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인 신고는 없습니다. 현재 권리관계에서는 2023년 7월 20일 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류 3건과 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 65.5%
해운대송정우림필유아파트 전용 59.9㎡대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 312,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 300,000,000원, 표본 최저는 280,000,000원, 최고는 343,000,000원입니다. 현재 최저매각가 204,400,000원은 최근 12개월 평균의 65.5%로 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.9㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 23 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 10 | 312,500,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 23 | 343,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 11 | 301,500,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 21 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 312,250,000원 |
현재 최저가와 최근 12개월 평균의 차이는 107,850,000원입니다. 감정가 292,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 312,250,000원과 최신 거래 300,000,000원보다 낮고, 1회 유찰로 가격 간격이 더 벌어졌습니다. 현재 확인된 권리 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준 금액은 현재 회차에서는 204,400,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,661,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 272,800,000원 | 200,738,400원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 48,333,265원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,120,711원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 21,065,171원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 일반 채권 총액 357,319,147원 중 200,738,400원이 배당되고, 미배당액은 156,580,747원입니다. 그러나 해당 채권들은 매각으로 소멸하는 권리이므로 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 송정동 동해선 송정역 남서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 남동측 인근 해운대로에 일반·급행버스정류장, 북동측 인근에 동해선 송정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상25층. 사용승인일은 2015.10.23이며 개별난방·위생급배수·소화·화재탐지·경보·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,487,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 단지는 407세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 204,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 312,250,000원의 65.5%, 최신 거래 300,000,000원보다 낮습니다.
- 실거래 층 차이 확인. 최근 거래 표본은 1층부터 23층까지 분포하므로 대상 7층의 개별 상태·향·조망 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 총 미배당액이 156,580,747원이지만, 말소되는 채권의 부족액이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 현재 회차는 최근 시세와 간격이 크다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2023년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인도 없어 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 최근 거래와 간격이 큽니다. 최저가 204,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 312,250,000원의 65.5%이고, 최신 거래 300,000,000원 및 최근 표본 최저 280,000,000원보다도 낮습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 입찰 전 실제 점유관계와 최신 매각물건명세서를 최종 확인하는 절차는 필요합니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 현장 상태와 실제 응찰가입니다.
