부산지방법원 2025타경497. 부산 해운대구 반여동 896, 3층 301호의 다세대 공동주택입니다. 공부상 별도 명칭은 없지만 현칭은 ‘장산시장 연립주택 A동’으로 조사됐습니다. 감정평가상 1985년 04월 25일 준공된 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 제3층 제301호이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
권리분석의 기준점은 2020년 07월 29일 설정된 감만동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 이민제 근저당권, 정승환·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단과 국가의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 896 3층301호 · 도로명 부산광역시 해운대구 선수촌로207번가길 66 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 공동주택으로 이용 중 |
| 건물 | 1985.04.25 준공 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김영삼 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 감만동새마을금고 / 6,514,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.07.29 감만동새마을금고 근저당권입니다. 이후 이민제 근저당권과 정승환·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단·국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 기존의 오래된 국민은행·반여1동새마을금고·박동준 근저당권과 신한카드 가압류 등은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가 119,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 점만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건에서 비교 가능한 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 숫자입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 499,520,151원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 524,060,331원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 541,238,457원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자들의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 리스크는 인수채무가 아니라 83,300,000원이 실제 시장가치에 비해 적정한지 검증하기 어렵다는 점에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,899,400원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 감만동새마을금고 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 이민제 | 140,000,000원 | 37,400,600원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 정승환 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 186,920,751원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 580,920,751원 중 예상 채권 배당액은 81,400,600원, 미배당은 499,520,151원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반석초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소가 근거리에 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 1985.04.25 준공된 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 외벽은 몰탈위페인트, 창호는 샷시 창호입니다. 난방·급배수위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 도로에 접합니다. 침수위험지구에도 접합니다.
- 토지. 토지면적 562.0㎡, 공시지가 2,209,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 조사된 사항은 없습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1985년 준공의 소규모 공동주택으로, 실거래 가격 근거가 확인되지 않는 만큼 매도 시 가격 형성과 거래 속도를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상·내부 미확인입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 83,300,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 대조하세요.
- 내부 수리비. 이해관계인 부재로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 노후 건물인 만큼 내부 상태와 수리 범위를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 침수 관련 확인. 토지이용 정보상 침수위험지구에 접하므로 현장 배수상태와 과거 침수 여부를 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조지만 실제 당해세 등은 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 배당요구 및 세금 관련 원본을 확인하세요.
- 공부상 명칭. 공부상 명칭은 없고 현칭 ‘장산시장 연립주택 A동’으로 조사됐으므로 현장 건물과 등기 목적물을 정확히 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전”
이 물건은 말소기준권리 이후 설정된 근저당권·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 최저가는 감정가 119,000,000원의 70%인 83,300,000원입니다.
그러나 이 숫자를 곧바로 ‘싼 가격’으로 받아들이면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않고, 감정평가에서도 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 1985년 준공의 소규모 다세대라는 특성까지 감안하면 이 사건의 핵심은 권리보다 실제 점유·내부 상태·현장 시세를 얼마만큼 정확하게 확인하느냐입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정. 현재 단계에서는 그 판단이 가장 보수적입니다.
