부산지방법원 2025타경507. 부산 수영구 광안동 유건코아텔 4층 406호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 요항상 집합건축물대장 이용상태는 업무시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 본건은 4층에 위치합니다. 감정가 57,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 39,900,000원, 감정가의 70%입니다.
등기 흐름의 핵심은 2020.02.27 설정된 주식회사부산은행 근저당권 82,500,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준으로 계산되어 있고, 뒤이어 등기된 부산신용보증재단 가압류 100,000,000원, 한국무역보험공사 가압류 45,000,000원, 주식회사부산은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 조사 내역은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경507 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 141-1 유건코아텔 4층 406호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로606번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 4층 406호 |
| 소유자 | 김미숙 · 2014.04.07 매매 · 거래가액 63,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 39,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 77,186,963원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.27 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 부산신용보증재단·한국무역보험공사의 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다. 과거의 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 회차 최저매각가는 39,900,000원으로 감정가 57,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 27,930,000원(49%), 3회 유찰 시는 19,551,000원(34.3%)입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 39,900,000원 | 38,781,800원 | 188,718,200원 |
| 2회 유찰 시 | 27,930,000원 | 27,027,260원 | 200,472,740원 |
| 3회 유찰 시 | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 208,700,918원 |
③ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,118,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 82,500,000원 | 38,781,800원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 227,500,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 38,781,800원이고, 미배당은 188,718,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 광안역 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 광안역이 있어 교통사정은 대체로 편리합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설이며, 토지는 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 소로2류와 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 564.3㎡, 공시지가 3,665,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 39,900,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 매매 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 파산등기 확인. 2025.02.24 파산선고결정 및 관련 경정 내용이 현재 경매절차와 어떻게 연결되는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.02.27 주식회사부산은행 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 소멸관계를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 대상은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 확인할 것이 먼저다
이 물건은 감정가 57,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 39,900,000원까지 내려왔습니다. 등기 흐름만 보면 2020.02.27 주식회사부산은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 조사도 없어 배당 계산상 인수액은 0원입니다. 다만 파산선고 관련 등기가 존재하고 실거래 시세 자료가 없다는 두 가지 제한이 분명합니다. 따라서 이 사건은 권리구조는 비교적 단순하지만, ‘감정가의 70%’만 보고 가격 매력을 부여해서는 안 되는 물건입니다. 원본 권리서류와 실제 시장가격 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
