부산지방법원 2025타경520. 해운대구 재송동 리치먼드시티센텀 15층 1510호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔로 탐문됐습니다. 소유자 박승은 2023.09.14 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 342,480,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 롯데카드 6,657,824원, 하나카드 21,646,473원, 부산신용보증재단 66,900,000원의 가압류가 순차적으로 붙었고 2025.05.01 수협은행이 임의경매를 개시했습니다. 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 감정가 338,000,000원에서 1회 유찰된 236,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경520 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1071-6 리치먼드시티센텀 15층 1510호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 박승 · 2023.09.14 소유권이전 · 거래가액 342,480,000원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상20층 · 15층 1510호 · 사용승인 2023.03.16 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 236,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 235,596,415원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.14 수협은행 근저당권입니다. 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 박승입니다. 배당 시 수협은행 채권최고액 전액을 충족하지 못하더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송진호 | 리치먼스시티 센텀 1510호 | 2024.04.02 | 15,000,000원 | 650,000원 | 2025.05.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
송진호의 전입일 2024.04.02는 말소기준일 2023.09.14보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금 15,000,000원을 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025.05.28 접수됐습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
③ 배당구조 — 현재 회차에서도 채권 미배당 발생
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,112,400원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 264,000,000원 | 232,487,600원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,657,824원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 21,646,473원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 66,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 236,600,000원 가정. 채권 총액 359,204,297원 중 232,487,600원이 배당되고 미배당은 126,716,697원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 236,600,000원 | 232,487,600원 | 126,716,697원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 165,620,000원 | 162,501,320원 | 196,702,977원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 115,934,000원 | 113,510,924원 | 245,693,373원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 커지지만, 등기상 후순위 권리와 대항력 없는 임차보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 따라서 각 회차의 실질취득은 매각가와 같게 계산됩니다. 다만 이는 권리비용 관점이고, 가격 적정성 판단은 별도의 시장 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해선 재송역 남동측 인근이며, 단독주택·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동해선 재송역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 탐문됐습니다. 폐문으로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물이며 사용승인일은 2023.03.16입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·도시가스·난방·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 1,022.3㎡, 평지의 부정형이며 업무용으로 이용 중이고 동측 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시장가격 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 현황은 주거용 오피스텔로 탐문됐으므로 실제 내부 상태와 이용현황을 재확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 송진호는 대항력이 없지만 현재 점유관계와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 배당표 확정 전 원본 서류를 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.14 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류 3건과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 송진호도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저가 236,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 현황이 주거용 오피스텔이고 비교 실거래 자료가 없는 만큼, 이번 물건의 핵심은 “권리상 인수는 없지만 실제 시장가격과 환금성을 별도로 확인하는 것”입니다. 권리는 합격권이지만 가격 판단은 시장 확인 후 결정하는 편이 맞습니다.
