서울동부지방법원 2024타경64571. 중곡동 예림스마트빌 2층 201호, 감정평가상 다세대주택 1개호입니다. 등기상 소유자는 강건이고, 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건은 단순히 후순위 압류가 정리되는 물건이 아닙니다. 을구 3번 김현아의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않아 보증금 미회수액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
배당 가정상 매각대금 100,453,000원에서 집행비용 2,206,342원을 먼저 제외하고, 김현아에게 98,246,658원이 배당됩니다. 보증금 450,000,000원 중 남는 351,753,342원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 최저가와 합친 실질취득은 452,206,342원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조이므로, 최저가 하락 자체를 곧바로 실질 취득비용 하락으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64571 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 동일로78길 49-9, 2층 201호 (중곡동,예림스마트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 53.9㎡ · 5층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1개호 |
| 소유자 | 강건 |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 100,453,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부에는 2021.01.13. 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당이 있었지만 2021.05.28. 일부포기로 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 제시된 말소기준권리는 2023.07.14. 국의 압류입니다. 그런데 김현아는 2021.05.27. 주민등록·점유를 시작했고 2021.04.02. 확정일자를 갖췄으며, 2023.06.08. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고 1건
| 구분 | 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김현아 | 2021.05.27 | 2021.04.02 | 450,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 |
| 실제 임차인 | 이은솔 | 2023.02.01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 2021.05.27 | 2021.04.02 | 0원 | 중복 신고 |
실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다. 시보증은 실제 임차인이 아니라 이은솔 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 김현아는 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인되어 인수 위험이 명확합니다. 반면 이은솔은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상으로 보고 추가 확인해야 합니다.
③ 가격의 착시 — 최저가 100,453,000원과 실질취득 452,206,342원
이 물건은 감정가 479,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가가 100,453,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 김현아의 미배당 보증금 351,753,342원을 더하면 현재 회차 실질취득은 452,206,342원입니다.
| 회차 | 최저가 | 김현아 인수 예상 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 100,453,000원 | 351,753,342원 | 452,206,342원 |
| 8회 유찰 시 | 80,362,400원 | 371,484,123원 | 451,846,523원 |
| 9회 유찰 시 | 64,289,920원 | 387,267,299원 | 451,557,219원 |
회차가 더 진행되면 표면상 최저가는 80,362,400원, 64,289,920원으로 낮아지지만 김현아 보증금의 예상 인수액은 각각 371,484,123원, 387,267,299원으로 늘어납니다. 결과적으로 낙찰대금과 인수액의 합계는 계속 약 450,000,000원대에 머뭅니다. 이것이 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 최저가만 보면 안 되는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,342원 |
| 1. 임차인 김현아 보증금 | 450,000,000원 | 98,246,658원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김현아 보증금 부족분 351,753,342원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 후순위 권리 — 압류·가압류는 매각으로 소멸
말소기준인 2023.07.14. 국의 압류 이후에는 국민건강보험공단 압류, 광진구 압류, 주택도시보증공사의 20,000,000원 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 위험은 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 중곡역 북서측 인근. 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 중곡역이 소재합니다.
- 건물. 2021.01.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비, 승강기, 주차장, 소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 규모. 예림스마트빌은 8세대이고, 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 판단은 100,453,000원이 아니라 김현아 보증금 미배당 인수를 합친 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.
- 김현아 인수 확인. 보증금 450,000,000원, 예상배당 98,246,658원, 현재 계산상 매수인 인수 351,753,342원의 구조를 원문 서류와 대조해야 합니다.
- 이은솔 보증금 확인. 2023.02.01. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 별도의 인수 위험이 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 시보증 신고는 이은솔에 대한 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 김현아 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 7회 유찰 배경 점검. 현재까지 7회 유찰됐고 단지 경매물건 평균도 5.7회 유찰입니다. 반복 유찰 원인을 권리·점유·환금성 관점에서 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억짜리 경매”로 보면 안 된다
표면상 최저매각가는 100,453,000원으로 감정가 479,000,000원에서 크게 내려왔습니다. 그러나 김현아의 보증금 450,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 현재 배당 계산상 351,753,342원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현 회차 실질취득은 452,206,342원이고, 더 유찰돼도 김현아의 인수액이 늘어 실질 부담은 약 450,000,000원대에 머무는 구조입니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 이은솔의 전입·점유가 별도로 존재합니다. 시보증은 이은솔 관련 보증기관 승계이므로 중복 보증금으로 합산하지 않지만, 이은솔 자체의 권리관계는 추가 확인이 필요합니다. 최저가는 크게 내려왔지만 권리 위험은 줄어든 것이 아닙니다. 이 물건의 핵심은 7회 유찰이라는 숫자가 아니라, 임차보증금 인수까지 포함한 실제 취득부담을 정확히 확정하는 것입니다.
