서울중앙지방법원 2025타경103089. 관악구 신림동 한나래3차 4층 404호, 전용 37.04㎡ 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 316,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 252,800,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 맹혜영은 2022년 6월 27일 전입·점유했고, 말소기준인 유한회사심스대부 근저당은 그 뒤인 2022년 10월 21일 설정됐습니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분을 매수인에게 청구할 수 있습니다.

현재 회차에서는 매각대금 252,800,000원에서 집행비용 4,339,200원을 먼저 빼고 임차인에게 248,460,800원이 배당됩니다. 보증금 325,000,000원 중 남는 76,539,200원은 매수인 인수입니다. 결국 낙찰대금과 인수액을 더한 실질취득은 329,339,200원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 늘어나기 때문에 총부담은 보증금 325,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준은 2022년 10월 21일 설정된 유한회사심스대부 근저당 90,000,000원입니다. 이 근저당과 2025년 6월 12일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 맹혜영의 전입·점유일은 2022년 6월 27일로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023년 11월 22일이지만, 등기 내용에 기재된 기존 전입일과 점유개시일을 기준으로 대항력이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 맹혜영 1명입니다. 시보증은 별도의 임차인이 아니라 맹혜영 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금 325,000,000원에 다시 더하면 안 됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 343,431,970원 역시 투자자의 인수액 계산에서 임차보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 91.9%가 아니라 실질취득 119.8%

한나래3차의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 308,333,333원이지만, 2022년의 325,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 7월의 275,000,000원 1건이며, 최근 거래와 이전 거래의 차이는 -15.4%입니다.

최저가 252,800,000원만 최근 거래와 비교하면 91.9%로 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함한 실질취득은 329,339,200원으로, 최근 거래 275,000,000원의 119.8%입니다. 최근 시세보다 54,339,200원 높은 수준이며, 전체 거래 평균 308,333,333원보다도 높습니다. 따라서 이 사건을 “한 번 유찰돼 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 252,800,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 소진됩니다. 심스대부 근저당과 주택도시보증공사 청구는 배당되지 않지만, 말소기준 이후 권리이므로 매수인이 해당 채권을 직접 인수하지는 않습니다. 매수인의 핵심 인수는 임차보증금 미배당액 76,539,200원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택이며 도시형생활주택 단지형으로 이용 중입니다. 한나래3차는 15세대 규모이고 2016.01.20. 준공됐습니다.
• 주위환경. 신림고등학교 남동측 인근으로 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남서측 약 4미터, 남동측 약 3미터 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 3,354,000원입니다. 토지 지형높이는 급경사로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 확인된 거래가 3건으로 표본이 적고 최근 거래는 2022년 거래보다 15.4% 낮습니다. 소규모 다세대인 만큼 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 비교. 현재 최저가 252,800,000원이 아니라 인수액을 포함한 329,339,200원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰돼도 실질취득은 각각 328,631,360원, 328,065,088원으로 보증금 부근에 고정됩니다.
• 임차인 명도 조건 확인. 임차권등기와 배당요구가 있으므로 배당 이후 인도 시점, 미배당액 지급과 명도 협의 조건을 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 시보증과 주택도시보증공사 관련 신고를 별도 임차보증금으로 더하지 말고, 실제 임차인 맹혜영의 보증금 325,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 308,333,333원보다 최신 거래 275,000,000원과 -15.4% 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 배당요구, 임차권등기명령과 현황조사 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 80%, 최근 거래의 91.9%라서 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 325,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 매수인이 미배당액을 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 329,339,200원이며, 추가 유찰 뒤에도 총부담은 약 328,000,000원대에 머뭅니다.

반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 275,000,000원이고 거래 추세는 -15.4%입니다. 실질취득은 최근 시세의 119.8%로, 감정가와 전체 평균보다도 높습니다. 권리구조는 명확하지만 가격구조는 불리합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수가 다시 채우는 대항력 인수형 구조입니다.