서울중앙지방법원 2025타경103089. 신림동 한나래3차 4층 404호, 전용 37.04㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보증금 325,000,000원의 주택임차권이 있다는 점입니다. 임차인 맹혜영은 2022.06.27 주민등록·점유를 시작했고, 2022.05.27 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 유한회사심스대부 근저당은 2022.10.21 설정됐으므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인으로서 배당 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 후속 조치가 있습니다. 2026.06.26 주택도시보증공사가 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약은 맹혜영의 임차보증금에 관한 것으로, 해당 임차인의 실질 인수금은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103089 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 598-37 4층404호 · 도로명주소 서울특별시 관악구 법원단지5다길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택 단지형) · 전용 37.04㎡ · 5층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 민만식 · 2022.07.12 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 252,800,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 343,431,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2022.10.21 유한회사심스대부 근저당권으로 채권최고액은 90,000,000원입니다. 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 맹혜영의 전입·점유가 2022.06.27로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 등기된 임차보증금은 325,000,000원이고 확정일자도 2022.05.27로 확인돼 확약이 없다면 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
| 임차 관련자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 맹혜영 대항력 有 우선변제 | 전유부분 전부 2022.06.27 | 325,000,000원 | 확정일자 2022.05.27 · 배당요구 2026.06.26 확약으로 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 시보증 승계·중복 | 맹혜영 보증금 대위·승계 | 별도 보증금 아님 | 실제 별도 임차인이 아니라 보증기관 승계 신고로 보증금을 중복 합산하지 않음 |
② 시세 비교 — 최근 거래는 2.75억, 다만 추세는 -15.4%
한나래3차는 총 15세대, 2016.01.20 준공된 소규모 공동주택입니다. 대상 전용면적은 37.04㎡이고, 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균 308,333,333원보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 37.45㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 37.04㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2022.06 | 37.04㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 275,000,000원 |
현재 최저매각가 252,800,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 275,000,000원의 91.9%입니다. 확약으로 실질 인수금이 0원이므로 시세 비교 기준도 현재 최저가 252,800,000원입니다. 다만 최근 거래는 과거 325,000,000원 거래보다 낮아 최근 대비 과거 거래 추세가 -15.4%로 나타납니다. 전체 평균 308,333,333원만 기준으로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,339,200원 |
| 1. 임차인 맹혜영 보증금 | 325,000,000원 | 248,460,800원 |
| 2. 근저당 · 유한회사심스대부 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 343,431,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 부족분은 76,539,200원이지만, 2026.06.26 확약에 따라 맹혜영은 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 부족분의 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 부족분은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 252,800,000원 | 76,539,200원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 202,240,000원 | 126,391,360원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 161,792,000원 | 166,273,088원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 보증금 325,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 잔존 임대차보증금 반환청구권까지 포기했기 때문에, 각 회차의 계산상 부족분을 실제 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 남동측 인근이며 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 404호로, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 로폭 4미터 내외, 남동측 로폭 3미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 3,354,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 한나래3차는 15세대이며 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 -15.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 2026.06.26 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 다시 확인하세요.
- 임차인 수 중복 주의. ‘시보증’은 맹혜영 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명이고 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 308,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 275,000,000원과 -15.4%의 최근 추세를 우선해 가격을 판단하세요.
- 다회 유찰 확인. 현재 3회 유찰, 단지 경매 평균도 3.0회 유찰입니다. 회차가 낮아졌다는 사실만으로 환금성이 높다고 단정하지 마세요.
- 규제·원본 대조. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획과 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 실질 0원”
이 사건은 표면만 보면 보증금 325,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가에서 76,539,200원을 떠안을 수 있는 고위험 구조입니다. 하지만 2026.06.26 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 해당 임차인 때문에 발생하는 실질 인수액은 0원입니다. 가격은 252,800,000원으로 최근 12개월 실거래 275,000,000원의 91.9%입니다. 다만 최근 추세가 -15.4%이고 3회 유찰된 15세대 다세대라는 점을 감안하면, 이 사건의 승부처는 확약의 법적 효력을 원본으로 재확인한 뒤 최신 실거래를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정하는 데 있습니다.
