부산지방법원 2025타경522. 부산 수영구 망미동 937-221, 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 지상 2층 건물과 토지입니다. 토지면적은 159.0㎡이고, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 사건의 말소기준은 2019.07.31. 연산6동새마을금고 근저당권 65,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 금고의 근저당 24,000,000원·28,000,000원과 편수명의 가압류 38,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
하지만 이 물건은 말소기준 이후 권리만 보면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 오명자가 2층에 2006.03.07. 전입한 것으로 확인되고, 데이터상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 더구나 보증금은 확인되지 않았습니다. 동시에 편수명의 임차권등기에는 주민등록일자 2006.03.07., 점유개시일자 2006.03.11.이 기재되어 있으며, 2006.03.11.·2013.03.15.·2022.03.20. 세 차례 임대차계약 내용이 적혀 있습니다. 즉 낙찰가만으로 총 취득비용을 확정할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 937-221 · 부산광역시 수영구 톳고개로 68-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브 지붕 지상2층 |
| 토지 | 159.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 781,600원/㎡ |
| 소유자 | 김진상 (2019.03.21. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 348,366,150원 / 348,366,150원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 편수명 / 38,559,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차관계가 먼저다
② 임차인 분석 — 2층 권리가 겹쳐 있다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오명자 | 2층 | 미상 | 대항력 있음 전입 2006.03.07. | 미상 확정일자 확인 안 됨 | 인수 가능성 보증금 미상 |
| 편수명 | 건물 중 2층(57.50㎡) 전부 | 20,000,000원 | 판정 주의 명세서상 매수인 대항 가능 명시 | 배당요구 2025.04.17. | 잔액 인수 가능 |
편수명 임차권등기의 등기 내용에는 임차보증금이 20,000,000원(1차), 30,000,000원(2차), 38,000,000원(3차)로 기재되어 있고, 임대차계약일자는 각각 2006.03.11., 2013.03.15., 2022.03.20.입니다. 확정일자는 1차에는 없고, 2차 2013.03.19., 3차 2022.03.21.로 적혀 있습니다. 또 편수명은 38,000,000원 가압류권자이자 이 경매의 신청채권자이면서 임차권자이므로 각 권리의 실체와 중복 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
③ 시세 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어 감정가 348,366,150원이 시장가격 대비 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 사건은 단순히 낙찰가만 보는 물건이 아닙니다. 오명자의 보증금이 확인되지 않았고, 편수명 임차권도 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있으므로, 실제 취득비용은 최저가 348,366,150원 + 확인되는 인수잔액으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 348,366,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,677,126원 |
| 1. 근저당 · 연산6동새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 연산6동새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 연산6동새마을금고 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 4. 가압류 · 편수명 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 편수명 | 38,559,200원 | 38,559,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 149,129,824원 |
제공된 배당 모형은 현재 회차에서 채권 미배당 0원, 소유자 잔여 149,129,824원으로 계산합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 오명자의 보증금 미상 및 편수명 임차권의 미배당 잔액 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·정비구역 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 배산초등학교 북측 인근으로 소규모 아파트단지와 단독주택 등이 형성된 주거지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브 지붕 지상2층 건물로, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감 등이며 위생·급배수·냉방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 159.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 급경사·사다리형, 세로한면(불)입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 망미5재개발 관련 정비구역에 포함되어 있습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오명자 보증금 확인. 2006.03.07. 전입한 2층 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 편수명 임차권 원본 대조. 임차권등기에는 20,000,000원·30,000,000원·38,000,000원의 단계별 보증금과 2006.03.07. 주민등록일자가 기재되어 있습니다.
- 2층 점유관계 확인. 오명자와 편수명의 권리가 모두 2층과 연결되어 있으므로 동일 공간의 실제 점유자·임대차 관계를 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 편수명의 지위 확인. 편수명은 임차권자이면서 38,000,000원 가압류권자 및 경매신청채권자입니다. 각 채권의 실체와 중복 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 감정가 348,366,150원만 보고 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류에서 임차보증금과 인수 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘인수액 확인’이 먼저다
등기부의 근저당과 후순위 가압류만 보면 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 경매에서 더 중요한 선순위 임차관계가 2층에 남아 있습니다. 오명자는 말소기준보다 13년 이상 앞선 2006.03.07. 전입이고 보증금은 확인되지 않았습니다. 편수명 임차권도 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시합니다.
따라서 이 물건을 “최저가 348,366,150원, 배당 모형상 인수 0원”만으로 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 먼저 2층 임차관계와 보증금 규모를 확정하고, 그 결과를 더한 실질취득비용으로 입찰 여부를 판단해야 합니다. 권리조사 단계에서 이 숫자가 확정되지 않는다면 신건 응찰의 안전마진도 계산할 수 없습니다.
