서울중앙지방법원 2025타경103186. 관악구 남현동 제이엠빌리지 3층 301호, 전용 24.11㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 문순아 지분 6분의 1, 장박 지분 6분의 5이고, 2021.06.17 소유권보존과 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 이뤄졌다가 2022.05.27 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 이후 2024.06.04 이사연의 주택임차권이 등기됐고, 2025.06.19 한국주택금융공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
이 사건의 핵심은 보증금 자체보다 확약의 효과와 별도 미상 점유입니다. 이사연의 임차보증금은 350,000,000원이고 전입 2022.05.27, 확정일자 2022.05.03으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 매각가 338,000,000원 가정 배당표만 보면 332,468,000원을 배당받고 17,532,000원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.06.23 제출된 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액을 받지 못해도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시되어 있습니다. 따라서 그 임대차보증금 잔액은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 24.11㎡ · 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 문순아 지분 6분의 1 · 장박 지분 6분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 370,965,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
등기상 이사연의 주택임차권은 2024.06.04 등기됐고, 전입일은 2022.05.27, 확정일자는 2022.05.03입니다. 데이터상 말소기준은 2025.06.19 강제경매개시결정으로 계산되어 있어 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 원래 구조라면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있으나, 2026.06.23 한국주택금융공사가 제출한 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 임차 관계 — 실제 확인 포인트
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이사연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.27 | 2022.05.03 | 350,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 택금융 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 22,000,000원 낮다
제이엠빌리지 전용 24.11㎡의 확인된 최근 거래는 2026.02, 2층, 360,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 360,000,000원이고, 현재 최저매각가 338,000,000원은 이 금액의 93.9%입니다. 숫자상으로는 최근 거래보다 22,000,000원 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.11㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.11㎡ | 1건 | 360,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 1. 임차인 이사연 보증금 | 350,000,000원 | 332,468,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 370,965,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이사연 보증금의 미배당액은 17,532,000원이나, 2026.06.23 확약서에 따라 해당 임대차보증금 반환채권의 잔액은 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 별도 미상 점유는 이 확약의 적용 대상으로 단정하지 않습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없었다면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 338,000,000원 | 17,532,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 270,400,000원 | 84,185,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 216,320,000원 | 137,508,480원 | 0원 |
확약이 없었다면 보증금 350,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 구조여서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 그러나 이 사건은 확약서에 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있어 그 임차권에 대해서는 낙찰가와 별도로 남는 실질 인수액이 없습니다. 따라서 가격 판단은 확약 적용 후 실제 취득가를 기준으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 남측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 기준으로 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 301호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 166.4㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,805,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 거래표본. 총 9세대이며 준공일은 2021.06.02입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.23 제출된 확약서의 당사자·대상 임대차·잔존채권 포기·임차권등기 말소 조건을 원문으로 다시 확인하세요.
- 미상 점유 확인. ‘택금융’ 점유자의 실제 신원, 전입일, 보증금, 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 이사연 미배당액 17,532,000원은 확약을 반영하면 실질 인수 0원입니다. 룰상 숫자만 보고 인수금으로 더하면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건뿐이므로 360,000,000원만으로 개별 호수 적정가를 단정하지 마세요.
- 매각기일. 매각기일은 2026.09.29입니다.
맺으며 — 확약은 강하지만, 미상 점유가 남아 있다
이 사건은 처음 보면 보증금 350,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매수인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 가격에서 17,532,000원, 추가 유찰 시 84,185,600원·137,508,480원의 인수액을 표시합니다. 하지만 2026.06.23 확약으로 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 그 임차권에 한해서는 실질 인수 0원입니다.
가격도 현재 최저가 338,000,000원이 확인된 최근 거래 360,000,000원의 93.9%로 낮습니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이고, 별도로 기록된 ‘택금융’ 점유의 전입·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 주된 임차권은 확약으로 정리됐지만, 미상 점유 확인 전에는 완전한 권리 안전형으로 단정하기 어렵다입니다.
