창원지방법원 2023타경37706. 진주시 동성동 212-1, 남강로 681에 있는 토지와 지하1층·지상7층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 지하1층은 기계실 및 근린생활시설, 지상1층은 근린생활시설, 2층은 사무실, 3층은 업무시설, 4-6층은 노유자시설, 7층은 승강기실·비상계단실·물탱크실 등으로 구성됩니다. 특히 4-6층은 감정서 접수일인 2023.11.10 기준 ‘청담요양원’ 상호로 운영 중입니다.
등기상 핵심은 2020.07.03 설정된 을구 10번 근저당권입니다. 주식회사인성저축은행과 주식회사아이비케이저축은행이 같은 접수번호 31017로 각각 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 데이터상 말소기준권리는 주식회사인성저축은행의 을구 10번 근저당권으로 선언되어 있습니다. 이후 교보생명보험 주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 삼성생명보험 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경37706 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 동성동 212-1 · 경상남도 진주시 남강로 681 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·사무실·업무시설·노유자시설 |
| 구조 | 철근콘크리트조 및 일반철골구조 슬래브지붕 · 지하1층, 지상7층 |
| 토지 | 대 · 업무용 · 1,652.9㎡ · 평지 · 가로장방 · 광대세각 |
| 소유자 | 정연일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 10,883,227,870원 / 2,730,384,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 25.09% |
| 청구금액 | 3,794,770,875원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 삼성생명보험·국민은행·중소기업은행·포켓핀테크대부·바른크라우드대부 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2020.07.03 을구 10번입니다. 그 이후 등기된 교보생명보험 주식회사 가압류 46,328,842원, 삼성생명보험 주식회사 가압류 24,313,088원, 그리고 주식회사아이비케이저축은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 현재 가격구조 — 감정가의 25.09%
이 사건은 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 2,730,384,000원까지 내려왔습니다. 감정가 10,883,227,870원 대비 현재 회차 비율은 25.09%입니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 2,184,307,200원, 7회 유찰 시 1,747,445,760원으로 내려가는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 2,730,384,000원 | 2,700,680,160원 | 5,769,961,770원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 2,184,307,200원 | 2,160,064,128원 | 6,310,577,802원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 1,747,445,760원 | 1,727,571,302원 | 6,743,070,628원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금이 낮아져 채권자 미배당액은 5,769,961,770원 → 6,310,577,802원 → 6,743,070,628원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 채권자 미회수액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,730,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,703,840원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사인성저축은행 | 4,200,000,000원 | 2,700,680,160원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 46,328,842원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 24,313,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,470,641,930원 중 채권자 예상배당은 2,700,680,160원, 미배당액은 5,769,961,770원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 건물 이용상태 — 공실과 요양원 운영이 혼재
| 지하1층 | 기계실 및 근린생활시설 · 근린생활시설 부분 현재 공실 |
|---|---|
| 지상1층 | 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 2층 | 사무실 · 현재 공실 |
| 3층 | 업무시설 · 현재 공실 |
| 4-6층 | 노유자시설(노인복지시설) · ‘청담요양원’ 상호로 운영 중 |
| 7층 | 승강기실·비상계단실·물탱크실 등 |
매각물건명세서에는 일괄매각이며, 제시외 건물과 제시외 수목도 매각에 포함된다고 기재돼 있습니다. 또한 건물 3-5층은 각 층별 일부 170.58㎡가 2014.04.29 증축되면서 용도변경이 있었고, 2층 일부 51.67㎡는 2018.10.11 증축되면서 용도변경과 대수선·내부 인테리어 등의 보강이 진행된 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시 동성동 진주교사거리에서 동측으로 직선거리 약 100미터 지점, 남강로 북측변에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·병원·금융회사·숙박시설과 공동주택·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 시외버스정류장이 있어 대중교통 사정도 대체로 편리한 편입니다.
- 토지. 토지면적 1,652.9㎡, 지목 대, 업무용, 평지·가로장방·광대세각입니다. 공시지가는 2,086,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 대로3류(폭 25m~30m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·흡수식냉온수기·가스온수보일러·천정형 시스템냉난방·옥내소화·화재탐지·경보·스프링클러·승강기·수변전설비 등이 조사돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 0명과 별개로 4-6층에서 ‘청담요양원’이 운영 중입니다. 운영주체와 실제 점유범위, 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 구간 확인. 지하1층 근린생활시설 부분과 지상1층·2층·3층이 공실로 조사돼 있습니다. 현재 사용 상태와 시설 관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 증축·용도변경 확인. 3-5층 일부 170.58㎡와 2층 일부 51.67㎡의 증축·용도변경 이력이 있으므로 관련 공부와 현황을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 제시외 수목도 매각에 포함됩니다. 현장에서 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰률 해석 주의. 현재 최저가가 감정가의 25.09%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 단정하지 않아야 합니다.
- 권리원본 대조. 을구 10번의 두 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정, 회생절차 관련 등기의 현재 상태를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원, 그러나 5회 유찰의 이유를 봐야 한다
등기·배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고 임차인 신고도 0명입니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 승계 부담은 제한적입니다.
반면 가격과 물건 자체는 단순하지 않습니다. 감정가 10,883,227,870원에서 5회 유찰되어 2,730,384,000원, 감정가의 25.09%까지 내려왔고, 지하1층부터 지상7층까지 근린생활시설·사무실·업무시설·노유자시설이 혼재합니다. 지하1층 일부와 1-3층은 공실인 반면 4-6층은 ‘청담요양원’이 운영 중입니다. 따라서 이 사건은 “인수는 0원”이라는 권리상 장점과 “복합 용도·실제 점유·5회 유찰”이라는 자산운용 리스크를 분리해 판단해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인폭보다 현장 점유와 용도별 활용 가능성을 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.
