서울중앙지방법원 2025타경103244. 서울 중구 묵정동 힐스테이트남산 101동 1층 109호입니다. 법원상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 김봉언 씨가 2025년 2월 19일 매매계약을 원인으로 1,431,800,000원에 취득해 2025년 3월 10일 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 고양동부새마을금고의 채권최고액 1,104,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.

매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없습니다. 확인된 임차인은 없고 감정평가 당시 현황은 공실이지만, 임대관계는 미상으로 기재됐으며 폐문과 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 등기상 권리는 단순하되, 입찰 전 실제 점유와 내부 상태는 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 미배당은 생겨도 매수인 인수는 0원

말소기준은 2025년 3월 10일 고양동부새마을금고 근저당권입니다. 2025년 5월 27일 설정된 주식회사 제이티토탈금융서비스의 10,000,000원 가압류는 2025년 10월 1일 해제로 이미 말소됐습니다. 이후의 경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류 6,754,511원은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤에도 최근 시세의 152.4%

힐스테이트남산의 면적 매칭 실거래 표본은 7건이며, 최근 12개월 평균은 580,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 590,000,000원입니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래보다 0.1% 높은 수준으로 사실상 보합입니다. 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.

현재 최저가와 실질취득액은 883,840,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 303,840,000원 높고, 최근 시세의 152.4%입니다. 최신 거래 590,000,000원과 비교해도 293,840,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 64%까지 떨어졌다는 이유만으로 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 883,840,000원 가정)

총 채권액 1,110,754,511원 중 872,601,600원이 배당되고, 미배당액은 238,152,911원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 권리 인수는 늘지 않는다

유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 4회 유찰 시 매각가 565,657,600원은 최근 12개월 평균 580,000,000원보다 낮아지지만, 실제 입찰 판단에서는 대상 호실의 근린생활시설 용도와 비교 실거래 표본의 적합성, 내부 상태를 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울충무초등학교 남서측 인근이며, 주변은 대학교·근린생활시설·업무시설·아파트가 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 지하철 3·4호선 충무로역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 지상 5층 건물의 1층 109호이며 근린생활시설로 이용되고 있으나 현황은 공실입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2024년 1월 29일 사용승인 건물로 위생·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 10미터, 동측 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제2종·제3종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 서울도심 등에 해당하며 공시지가는 12,250,000원/㎡입니다.
• 환금성. 실거래 표본은 550,000,000원부터 618,000,000원 사이이고 최근 12개월 평균은 580,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 가격대보다 높으며 단지 경매통계상 평균 유찰 3.9회·매각률 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 실질취득 883,840,000원은 최근 12개월 평균 580,000,000원의 152.4%입니다. 감정가 할인율보다 최근 실거래와의 차이를 우선 확인해야 합니다.
• 용도 대조. 법원 용도표시는 대지이고 감정상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건축물대장·집합건축물대장·매각목록에서 전유부분 용도와 면적을 재확인해야 합니다.
• 내부 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부구획과 실제 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 현장 방문과 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 점유 확인. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사업자등록, 전입·확정일자 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
• 회차 검토. 3회 유찰 시 707,072,000원, 4회 유찰 시 565,657,600원입니다. 각 회차 가격을 최근 실거래와 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 미납비용. 관리비, 공용부분 체납액, 당해세와 기타 조세채권을 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 깨끗해도 가격이 맞지 않으면 보류”

이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고 확인된 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조는 단순합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 883,840,000원은 최근 12개월 실거래 평균 580,000,000원의 152.4%이고, 최신 거래 590,000,000원보다 293,840,000원 높습니다.

또한 현황은 1층 공실 근린생활시설이고 내부 확인이 이뤄지지 않았으며, 단지 경매통계도 평균 3.9회 유찰과 매각률 0.0%를 나타냅니다. 감정가에서 36% 할인됐다는 숫자만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 합격이지만 현재 가격과 환금성은 보류. 실거래 수준과 이용상태를 함께 반영한 보수적인 입찰가가 필요한 사건입니다.