서울중앙지방법원 2025타경103254. 신림동 씨지아름채 104동 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 말소기준권리인 2022.02.17. 한만춘 근저당권 130,000,000원 자체보다 그보다 먼저 전입한 임차인 이연희입니다. 이연희는 2021.09.17. 전입, 2021.08.30. 확정일자를 갖춘 보증금 395,000,000원의 임차인으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 최저매각가 284,800,000원으로 배당을 단순 계산하면 집행비용 4,787,200원을 제외한 280,012,800원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분은 114,987,200원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 승계되어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.26. 주택도시보증공사가 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이연희 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103254 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1566-13 씨지아름채 104동 2층201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 문성로19길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) |
| 대상면적 | 42.87㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · 제2층 제201호 |
| 소유자 | 송옥연 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 284,800,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.09.29 |
| 청구액 | 395,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그리고 확약
말소기준은 2022.02.17. 을구 3번 한만춘 근저당권입니다. 2025.07.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 을구 4번 임차권등기도 등기 순위 자체는 말소기준보다 뒤지만, 임차인 이연희의 전입일은 2021.09.17.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기 순위만 보고 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연희 | 전유부분의 전부 | 395,000,000원 | 2021.09.17 / 2021.08.30 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약으로 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준
시장 비교에서 기준으로 삼아야 할 금액은 확약 반영 후 실질취득 284,800,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025.10. 385,000,000원, 2026.03. 400,000,000원으로 평균은 392,500,000원입니다. 현재 실질취득액은 이 최근 평균의 72.6%입니다. 최신 거래 400,000,000원과 비교해도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.53㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 43.71㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2025.03 | 44.87㎡ | 5 | 393,000,000원 |
| 2024.07 | 42.87㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.12 | 43.05㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2022.05 | 43.05㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2022.02 | 42.87㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2021.08 | 42.84㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2021.06 | 44.87㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 392,500,000원 |
전체 9건 평균은 381,444,444원이지만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 392,500,000원, 최신 거래는 400,000,000원이며 최근 흐름은 이전 구간 대비 3.8%입니다. 현재 최저가 284,800,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%여서 수치상 가격 차이는 분명합니다. 다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 이 건물 경매 통계도 평균 유찰 횟수가 3.0회로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,787,200원 |
| 1. 임차인 이연희 보증금 | 395,000,000원 | 280,012,800원 |
| 2. 근저당권 · 한만춘 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 395,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 원칙 계산에서는 임차인 보증금 부족분 114,987,200원이 발생하지만, 2026.06.26. 확약에 따라 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 효과는 유지
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 284,800,000원 | 114,987,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 227,840,000원 | 171,149,760원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 182,272,000원 | 216,079,808원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 본건은 해당 임차인이 잔존 보증금 반환청구권을 포기했기 때문에, 각 회차의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신림고등학교 서측에 인접하며 주변은 다세대주택·다가구주택·학교 등이 있는 주택지대이고 인근 중로변으로 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통편의성은 보통정도입니다.
- 토지. 사다리형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측 포장 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·교육환경보호구역·상대보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공시지가. 4,232,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 거래 표본. 아름채(1566-13)는 40세대, 사용승인일은 2017.11.14이며 확인된 실거래는 9건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 확약의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리. 현재 을구 4번 임차권등기가 존재하므로 매각 후 실제 말소 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 381,444,444원보다 최근 12개월 평균 392,500,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선 비교하는 편이 적절합니다.
- 유찰 이력. 현재 이미 3회 유찰됐고 해당 건물 경매 통계 평균도 3.0회 유찰입니다. 가격 차이와 경매 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태·일조·소음·주차 여건 등에 따라 같은 면적 거래가와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약’이다
이 사건을 등기만 보면 보증금 395,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 구조처럼 보입니다. 현재 가격에서 원칙상 미배당액도 114,987,200원입니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약이 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 명시하면서 이 임차인의 실질 인수액은 0원이 됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 284,800,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 392,500,000원 대비 72.6%, 최신 거래 400,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이미 3회 유찰됐고 건물 경매 통계 평균 유찰 횟수 역시 3.0회인 만큼, 가격 차이만으로 환금성까지 단정하기보다는 확약 효력·임차권 말소 조건·현장 상태를 원본과 함께 확인하는 것이 이 사건의 최종 체크포인트입니다.
