284,800,000원
서울중앙지방법원 2025타경103254. 신림동 씨지아름채 104동 201호, 전용면적 비교대상 42.87㎡의 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 이 사건의 핵심은 근저당권 자체가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입과 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 이연희는 임대차계약일 2021.08.29, 확정일자 2021.08.30, 주민등록일자 2021.09.17, 점유개시일자 2021.09.18이고, 말소기준인 한만춘 근저당권은 2022.02.17 설정됐습니다.
따라서 등기부상 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금 395,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 114,987,200원입니다. 실제 임차인은 이연희 1명이며, 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자로 임차인 수에 포함되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103254 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1566-13 씨지아름채 제104동 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 관악구 문성로19길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 지상 6층 건물 내 2층 201호 |
| 면적 비교대상 | 42.87㎡ |
| 소유자 | 송옥연 (2022.02.11. 거래가 395,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 284,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 395,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금은 다르다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이연희 주거·임차권등기 | 전유부분의 전부 | 395,000,000원 | 확정 2021.08.30 전입 2021.09.17 점유 2021.09.18 배당요구 2023.10.05 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당 잔액 승계 |
임차인은 확정일자와 전입신고를 말소기준권리인 2022.02.17. 근저당권보다 먼저 갖췄고, 배당요구도 했습니다. 따라서 매각대금에서 우선 배당을 받지만, 배당액이 보증금 395,000,000원에 미달하면 부족액은 매수인에게 남습니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 280,012,800원이 임차인에게 배당되고, 부족분 114,987,200원이 인수되는 구조입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 80% | 284,800,000원 | 114,987,200원 | 399,787,200원 |
| 2회 유찰 시 64% | 227,840,000원 | 171,149,760원 | 398,989,760원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 182,272,000원 | 216,079,808원 | 398,351,808원 |
낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당금이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 늘어납니다. 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 실질취득은 모두 398,351,808원~399,787,200원 구간입니다. 즉 감정가 대비 할인율이나 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 할인 매수가 아니다
아름채(1566-13)의 면적 비교 거래는 총 9건이며, 전체 평균은 381,444,444원입니다. 다만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 392,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 400,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 구간보다 3.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.53㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 43.71㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2025.03 | 44.87㎡ | 5 | 393,000,000원 |
| 2024.07 | 42.87㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.12 | 43.05㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2022.05 | 43.05㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2022.02 | 42.87㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2021.08 | 42.84㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2021.06 | 44.87㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 392,500,000원 |
현재 회차 실질취득액 399,787,200원은 최근 12개월 평균 392,500,000원보다 높고, 최신 거래 400,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 감정가 356,000,000원이나 최저가 284,800,000원만 비교하면 할인처럼 보이지만, 실제 매수인 부담 기준으로는 최근 시세 수준의 취득입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 284,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,787,200원 |
| 1. 임차인 이연희 보증금 | 395,000,000원 | 280,012,800원 |
| 2. 근저당권 · 한만춘 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 395,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 대항력 임차인에게 배당되는 가정입니다. 임차보증금 미배당액 114,987,200원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신림고등학교 서측에 인접하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·학교 등으로 형성된 주택지대입니다. 인근 중로변에는 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 지상 6층 건물로, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 포장된 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·교육환경보호구역·상대보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 거래 표본. 아름채(1566-13)는 총 40세대, 사용승인일 2017.11.14.이며 비교 가능한 거래는 9건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 현재 회차 기준 최저가 284,800,000원에 임차보증금 미배당액 114,987,200원을 더해 판단해야 합니다.
- 낮은 최저가에 현혹되지 않기. 최저가가 최근 12개월 평균의 72.6%여도 실질취득은 399,787,200원으로 최근 평균보다 높습니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라지므로 배당표와 조세채권을 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 감정요항표상 임대관계 기타 사항은 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 인도 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 최신 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 356,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 284,800,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 보증금 395,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 114,987,200원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 399,787,200원입니다.
2회·3회 유찰 가정에서도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 398,351,808원~398,989,760원 수준에 머뭅니다. 최근 12개월 평균은 392,500,000원, 최신 거래는 400,000,000원입니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세 수준입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 이 사건의 기준 가격은 284,800,000원이 아니라, 임차보증금 인수까지 합친 총부담액입니다.
