창원지방법원 2024타경1162. 진주시 충무공동 트레젠웰가 1층 상가101호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 기재돼 있지만, 매각물건명세서와 감정평가 이용상태는 모두 근린생활시설로 이용 중이라고 적고 있습니다. 현재 소유자는 전민희이며 2023년 4월 6일 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 448,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
그 뒤 2023년 11월 16일 삼성카드의 가압류 10,945,013원이 붙었고, 2024년 2월 26일 부산은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현재 회차 매각대금으로는 부산은행 채권조차 전액 배당되지 않아 채권자 전체 미배당액이 379,128,049원에 이릅니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 제시된 배당 기준상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1162 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 영천강로 172, 1층상가101호 (충무공동,트레젠웰가) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 전민희 · 2023.04.06 소유권이전 · 거래가액 520,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 82,502,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권액 | 418,112,551원 |
| 말소기준 | 2023.04.06 부산은행 근저당권 · 채권최고액 448,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 단순히 신고 내역이 없다는 이유만으로 실제 점유·임대관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 등기상 핵심은 2023년 4월 6일 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점입니다.
② 가격 판단 — 85% 할인처럼 보여도 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가는 562,000,000원, 현재 최저매각가는 82,502,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 14.68%로, 감정가에서 크게 낮아진 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.
오히려 가격 판단에서 더 무겁게 봐야 할 사실은 8회 유찰입니다. 8회의 연속 유찰은 시장 참여자들이 이전 회차 가격에서 매수를 선택하지 않았다는 결과입니다. 이 물건은 도시형생활주택으로 등재돼 있으면서 실제 이용은 근린생활시설이고, 상업지역 내 1층 상가라는 특성이 있으므로 아파트식 감정가 할인율만으로 접근하기보다 실제 임대수익·공실·상권 수요와 매매 환금성을 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 82,502,000원 | 80,616,964원 | 379,128,049원 |
| 9회 유찰 시 | 66,001,600원 | 64,413,571원 | 395,331,442원 |
| 10회 유찰 시 | 52,801,280원 | 51,450,857원 | 408,294,156원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,502,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,885,036원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 부산은행 | 448,800,000원 | 80,616,964원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 | 10,945,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 459,745,013원 중 예상배당은 80,616,964원, 미배당액은 379,128,049원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주종합운동장 남동측 인근이며 쇼핑몰, 관공서, 업무시설, 근린생활시설, 호텔 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 근린생활시설로 이용중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며 사용승인일은 2016.09.30입니다. 외벽은 석재붙임·강화유리 마감, 소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m 내외, 남동측·동측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 공시지가 3,444,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 토지면적은 3,009.7㎡입니다.
- 환금성. 이미 8회 유찰됐다는 사실 자체가 이전 가격대에서 매수 수요가 충분하지 않았음을 보여주는 중요한 관찰값입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 직접 조사. 비교 실거래 자료가 없으므로 82,502,000원이 싼지 판단하려면 동일 건물·인근 1층 근린생활시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 영업자, 사업자등록 및 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택과 실제 근린생활시설 이용이 함께 나타납니다. 등기·건축물대장·영업 및 사용관계가 실제 이용과 일치하는지 확인하세요.
- 8회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 공실·임대수익·상권·점유·관리비·용도 문제인지 원인을 분리해 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 부산은행에 367,?원의 부족이 생기는 구조가 아니라, 현재 배당표상 채권자 전체 미배당은 379,128,049원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “14.68% 낙폭”보다 “8회 유찰의 이유”를 사야 한다
이 사건의 등기상 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 삼성카드 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그래서 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 562,000,000원에서 최저가가 82,502,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고, 이미 8회 유찰됐습니다.
특히 사건상 도시형생활주택이면서 실제 이용은 근린생활시설이라는 점, 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점까지 겹칩니다. 따라서 “감정가 대비 85% 이상 떨어졌으니 싸다”가 아니라, “왜 8번이나 시장이 외면했는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리 인수는 낮지만 가격·점유·환금성 검증 부담은 높습니다. 이 사건은 권리보다 현장과 시세 검증이 승부처입니다.
