311,500,000원
부산지방법원 2025타경5156. 광안동일스위트아파트 103동 4층 402호입니다. 현재 소유자는 이순주이고, 등기부상 2006.11.15 소유권이전이 등기돼 있습니다. 현 경매의 기준이 되는 권리는 2020.02.04 승학새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 275,000,000원이며 2022.11.02 249,700,000원으로 변경등기가 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 근저당권, 가압류, 압류 및 가처분은 자료상 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 445,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 311,500,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 456,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 455,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.3%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표가 -2.3%이므로 시세가 상승 중이라고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5156 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1069-3 광안동일스위트아파트 103동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 망미번영로38번길 104 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 10층 건물 내 4층 402호 |
| 실거래 비교면적 | 78.5063㎡ |
| 소유자 | 이순주 · 2006.11.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 311,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 승학새마을금고 / 281,450,942원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 준공일 / 세대수 | 2005.05.30 / 210세대 |
① 권리 흐름 — 2020.02.04 근저당이 기준
말소기준은 2020.02.04 설정된 승학새마을금고 근저당입니다. 이후의 2021.08.03 승학새마을금고 근저당 72,600,000원, 2023.10.23 근저당 49,400,000원, 2024.03.04 부산신용보증재단 가압류 38,734,988원, 2024.08.07 이정순 근저당 100,000,000원, 2024.12.18 신용보증기금 가압류 32,635,737원, 관련 가처분과 2025.04.18 서민금융진흥원 가압류 17,746,594원, 2025.05.21 국의 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 68.3%
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봅니다. 동일 면적 78.51㎡ 거래 중 최근 12개월 표본은 5건이고 평균은 456,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 455,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 78.51㎡ | 5 | 455,000,000원 |
| 2026.03 | 78.51㎡ | 6 | 470,000,000원 |
| 2025.09 | 78.51㎡ | 6 | 455,000,000원 |
| 2025.08 | 78.51㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2025.07 | 78.51㎡ | 11 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.51㎡ | 5건 | 456,000,000원 |
현재 최저가 311,500,000원은 최근 12개월 평균 456,000,000원의 68.3%입니다. 전체 거래 평균 461,818,181원 대비 비율은 67.5%이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최신 거래 455,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,161,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 승학새마을금고 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 승학새마을금고 | 72,600,000원 | 31,339,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사마스턴캐피탈 | 49,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 부산신용보증재단 | 38,734,988원 | 0원 |
| 5. 을구 14번 근저당 · 이정순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 32,635,737원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 서민금융진흥원 | 17,746,594원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 586,117,319원 중 예상 배당액은 306,339,000원이고, 미배당액은 279,778,319원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 환승역인 수영역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물 내 4층 402호이며 위생설비, 급·배수설비, 승강기 및 도시가스설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북동측 및 남서측으로 약 8미터, 북서측으로 약 6미터 폭의 도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 2,175,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 210세대 단지이며 최근 12개월 동일 면적 실거래가 5건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 461,818,181원보다 최근 12개월 평균 456,000,000원과 최신 거래 455,000,000원을 가격 기준으로 우선 확인합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -2.3%이므로 시세가 계속 상승한다는 가정 없이 응찰가를 정합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부와 점유 시점을 입찰 전에 확인합니다.
- 말소기준 확인. 2020.02.04 승학새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기부에서 재확인합니다.
- 근저당 변경 확인. 을구 8번 근저당은 2022.11.02 채권최고액 249,700,000원 변경등기가 있으므로 예상배당표의 275,000,000원 기준과 대조합니다.
- 채권자 명의 확인. 을구 8번·10번 및 12번 근저당의 이전등기를 최신 배당요구 자료와 맞춰 확인합니다.
- 배당 추정 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현재 회차는 최근 시세 아래
이 물건의 등기 구조는 복잡해 보이지만 기준점은 명확합니다. 2020.02.04 승학새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 자료상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저가가 311,500,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 456,000,000원의 68.3%가 됐습니다.
다만 안전성을 과장할 이유도 없습니다. 최근 시세 추세는 -2.3%이고, 임대관계는 미상입니다. 여기에 근저당의 변경·이전등기와 예상배당표 사이에 확인할 지점도 있습니다. 따라서 이 사건은 “가격 메리트는 확인되지만, 점유와 최신 채권관계 원본 대조를 마친 뒤 접근할 물건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
