285,600,000원
부산지방법원 2025타경5161. 정관읍 두산위브더테라스 115동 3층 308호 공동주택입니다. 현재 소유자는 배지은이고, 2022.03.30 소유권이전과 같은 날 하나은행 근저당 278,300,000원이 설정됐습니다. 이 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 2022.10.14 고옥영 명의 근저당 218,400,000원이 추가됐고, 2025.04.10 고옥영을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 더 중요한 변수는 가격의 기준점을 어디에 두느냐입니다. 감정가는 408,000,000원이지만 현재 최저가는 1회 유찰로 285,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 346,525,000원보다 낮다는 점은 긍정적입니다. 그러나 가장 최근인 2026.05 거래가가 295,000,000원이고, 최근 구간이 과거 구간보다 -12.5% 낮은 흐름이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 363,100,000원을 기준으로 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1244 두산위브더테라스 115동 3층 308호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 84.868㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 소유자 | 배지은 · 2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 285,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고옥영 / 271,853,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정요항표상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.06.18 코리아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심은 2022.03.30 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 278,300,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 뒤 설정된 고옥영 근저당 218,400,000원과 2025.04.10 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와 하락 추세가 핵심
두산위브더테라스 동일면적 거래는 84.7㎡~84.99㎡ 구간에서 확인됩니다. 전체 12건 평균은 363,100,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 8건 평균 346,525,000원과 최신 거래 295,000,000원, 그리고 -12.5%의 최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.87㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 5 | 422,200,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 1 | 297,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 2 | 323,000,000원 |
| 2025.07 | 84.7㎡ | 5 | 465,000,000원 |
| 2025.03 | 84.7㎡ | 5 | 455,000,000원 |
| 2025.03 | 84.82㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2024.11 | 84.87㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2024.10 | 84.99㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 346,525,000원 |
현재 최저가 285,600,000원은 최근 12개월 평균 346,525,000원의 82.4%입니다. 평균만 비교하면 할인폭이 분명합니다. 그러나 최신 2026.05 거래가가 295,000,000원까지 내려왔고 최근 거래군은 이전 거래군보다 -12.5% 낮습니다. 따라서 현재 가격은 최근 평균 대비로는 낮지만, 최신 실거래와 비교하면 가격 여유가 크다고 단정하기 어려운 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,798,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 278,300,000원 | 278,300,000원 |
| 2. 근저당 · 고옥영 | 218,400,000원 | 2,501,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 496,700,000원 중 채권자 예상배당은 280,801,600원이고, 미배당액은 215,898,400원입니다. 신청채권자 고옥영의 청구액은 271,853,150원이며 현재 회차 예상배당은 2,501,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달산초등학교 북동측 근거리에 위치하며 인근은 아파트단지·산업단지·농경지·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하 2층·지상 5층 건물 중 3층 308호입니다. 난방·위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15M, 동측으로 폭 약 12M 내외 포장도로와 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,062,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 두산위브더테라스는 272세대이고 준공일은 2018.05.31입니다. 동일면적 실거래 12건의 가격 범위는 295,000,000원~465,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 363,100,000원보다 최근 12개월 평균 346,525,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.5% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 과도하게 주기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 고옥영 근저당은 현재 회차에서 일부만 배당되지만 후순위 근저당의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 285,600,000원, 2회 유찰 시 199,920,000원, 3회 유찰 시 139,944,000원 시나리오를 최근 거래 흐름과 함께 비교하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최신 거래를 기준으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 고옥영 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 285,600,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 346,525,000원의 82.4% 수준이 됐습니다.
다만 여기서 과거 평균만 보고 “충분히 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 최신 2026.05 거래는 295,000,000원이고 최근 거래 추세는 -12.5%입니다. 결국 이 물건은 권리상 인수위험은 낮지만, 하락하는 최근 시세와 현재 최저가의 간격을 얼마나 보수적으로 평가하느냐가 승부처입니다. 권리는 합격, 현재 가격은 검토 가능하되 최신 거래 흐름을 기준으로 응찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
