부산지방법원 2025타경5190. 부산 남구 대연동 ‘대연삼정그린코아더베스트’ 101동 27층 2701호 아파트입니다. 소유자 배성환 씨는 2022.11.18. 거래가 478,760,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 초량4동새마을금고가 채권최고액 595,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2024년 이후 붙은 국세 압류·카드사 가압류·부산광역시 남구 압류와 2025.04.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 1회 유찰로 감정가 503,000,000원에서 352,100,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 3건 평균은 476,166,666원, 최신 거래는 2026.06. 470,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 지표 모두보다 낮습니다. 다만 최근 구간은 그 이전 거래 대비 -1.5%로 내려온 흐름이므로 과거 전체 평균 480,357,142원만 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5190 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1920 대연삼정그린코아더베스트 101동 27층 2701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 71.3132㎡ · 지상29층 중 27층 |
| 소유자 | 배성환 · 2022.11.18. 소유권이전 · 거래가액 478,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 352,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 513,448,756원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2022.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.18. 초량4동새마을금고 근저당권입니다. 근저당권은 2024.12.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 2025.02.13. 그 이전등기가 접수됐습니다. 이어 같은 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 채권최고액 595,200,000원 근질권이 설정돼 있습니다. 말소기준 이후의 국세 압류, 케이비국민카드 가압류, 부산광역시 남구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 신고된 임차인은 없지만 현장은 재확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 확인이 곤란했고, 임대관계 역시 미상으로 기록돼 있습니다. 공부상 공동주택이지만 실제 이용상태도 경매 진행 시 확인을 요한다고 평가되어 있어, 입찰 전 실제 점유자와 전입·임대차 현황을 다시 대조하는 것이 중요합니다.
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세는 확인
대연삼정그린코아더베스트는 337세대, 사용승인일은 2022.08.12.입니다. 전용 71.31㎡ 동일 면적 실거래는 7건 확인되며, 전체 평균은 480,357,142원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 476,166,666원, 최신 거래는 2026.06. 470,000,000원이고 최근 구간의 추세는 -1.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 71.31㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 2026.02 | 71.31㎡ | 5 | 478,500,000원 |
| 2026.02 | 71.31㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2025.04 | 71.31㎡ | 7 | 440,000,000원 |
| 2025.01 | 71.31㎡ | 24 | 493,000,000원 |
| 2024.07 | 71.31㎡ | 25 | 503,000,000원 |
| 2024.01 | 71.31㎡ | 27 | 498,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.31㎡ | 3건 | 476,166,666원 |
현재 최저가 352,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.9%이며, 최신 거래 470,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 503,000,000원은 2024.07. 실거래 최고가 503,000,000원과 같지만, 최근 거래는 470,000,000원까지 내려와 있습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 차이가 존재하되, -1.5% 하락 추세를 반영한 보수적 상한 설정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,729,400원 |
| 2. 근저당권 · 초량4동새마을금고 | 595,200,000원 | 346,370,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,587,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 605,787,482원 중 예상배당은 346,370,600원, 미배당은 259,416,882원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 352,100,000원 | 346,370,600원 | 259,416,882원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 246,469,999원 | 242,219,419원 | 363,568,063원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 172,528,999원 | 169,313,593원 | 436,473,889원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 259,416,882원 → 363,568,063원 → 436,473,889원으로 늘지만, 제공된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 커지는 것과 매수인이 그 채무를 승계하는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 용소초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상29층 건물의 27층 2701호이며 사용승인일은 2022.08.12.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류·소로1류·일반도로·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역도 포함됩니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 13,243.3㎡, 공시지가는 1,525,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 동일 면적 실거래가 440,000,000원에서 503,000,000원 사이에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 476,166,666원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정 당시 폐문·이해관계인 부재로 임대관계가 미상이었습니다. 실제 점유와 전입·임대차 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 480,357,142원보다 최근 12개월 평균 476,166,666원과 최신 거래 470,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 거래 대비 -1.5%이므로 현재 최저가와 시세의 차이를 그대로 기대수익으로 보지 말고 추가 가격 변동 여지를 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 곤란해 관련 공부·외부관찰·탐문·인근 유사물건을 기초로 통상적인 상태를 상정했습니다. 내부구조와 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.19.입니다. 매각기일 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 확인과 가격 상한’이 핵심
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.11.18. 근저당권이 말소기준이고 이후 주요 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수도 0원입니다. 가격은 1회 유찰로 352,100,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 476,166,666원의 73.9% 수준입니다.
다만 최근 실거래 추세가 -1.5%이고 최신 거래도 470,000,000원으로 과거 고가 거래보다 낮아졌습니다. 더 중요한 것은 폐문으로 실제 이용상태·임대관계·내부 관리상태가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 이 사건은 권리 구조는 비교적 단순하고 현재 가격 차이도 존재하지만, 현장 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 최근 시세를 기준으로 응찰 상한을 정해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
