창원지방법원 2024타경2691. 남해읍 심천리 509의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 365㎡이고, 감정평가상 건물은 주택용도로 이용 중인 시멘트블록조 단층 건물입니다. 현재 최저매각가는 37,031,000원으로 감정가 82,658,320원에서 3회 유찰된 상태입니다. 권리의 중심은 2018년 4월 9일 설정된 남해농업협동조합 근저당권 22,800,000원이며, 이를 기준으로 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 임차인과 인수액이 없다는 점이 가장 명확합니다. 하지만 이 사건은 도심 아파트처럼 시세를 실거래 평균으로 바로 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 대신 세금채권의 실제 배당순위, 제시외 건물과 수목의 범위, 토지 경계를 현장에서 확인하는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2691 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남해읍 심천리 509 · 경상남도 남해군 남해읍 남해대로2984번길 49-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택용도 |
| 토지 | 365㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트블록조 기와지붕(현황 강판지붕) 단층 · 급배수설비·난방설비 |
| 현재 공유자 | 김남식, 김정숙, 김정은, 김정화, 이민태, 이현국, 이현진 |
| 감정가 / 최저가 | 82,658,320원 / 37,031,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남해농업협동조합 / 21,194,813원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 판단 문제는 없습니다. 현재 말소기준권리는 2018.04.09. 접수 제5166호 남해농업협동조합 근저당권 22,800,000원입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 44.8%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
감정가는 82,658,320원, 현재 최저매각가는 37,031,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 44.8%이고 3회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 29,624,800원, 5회 유찰 시 23,699,840원입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다. 현재 최저가 37,031,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 37,031,000원이지만, 실제 시장가치와의 비교는 현장 시세 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 37,031,000원 | 22,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 29,624,800원 | 22,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,699,840원 | 22,800,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 37,031,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,066,558원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 남해농업협동조합 | 22,800,000원 | 22,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,164,442원 |
현재 최저가 37,031,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 22,800,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여 13,164,442원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 금액으로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·현장 확인 포인트
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 제시외 건물과 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 목록[2]의 감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 경계 확인. 정확한 위치와 경계 확정은 측량이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 건물 현황. 시멘트블록조 기와지붕 건물이지만 현황은 강판지붕이며, 현상은 보통인 편입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심천마을회관 북서측 직선거리 약 130미터 지점이며, 주변은 농가·농경지·야산 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 비교적 보통입니다.
- 토지. 365㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지와는 접합니다.
- 공시지가. 84,800원/㎡입니다.
- 환금성. 3회 유찰된 단독주택 + 토지 사건으로, 현재 최저가 할인율보다 실제 현장 수요와 주변 거래가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서와 추가 부담 가능성을 점검하세요.
- 측량·경계 확인. 정확한 위치와 경계 확정은 측량이 필요하므로 현황과 지적도를 대조하세요.
- 제시외 물건 범위. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ과 제시외 수목이 매각에 포함되는 범위를 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 주택은 시멘트블록조 단층이며 현황 강판지붕입니다. 내부·외부 상태와 수선비를 직접 점검하세요.
- 도로 조건 확인. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 진출입 조건을 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 반드시 확인”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 현재 최저가 37,031,000원에서도 남해농업협동조합 근저당권 22,800,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 4회·5회 유찰 시나리오에서도 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 82,658,320원에서 3회 유찰돼 44.8%까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 당해세 가능성, 제시외 건물·수목, 측량이 필요한 경계, 세로한면(불)의 도로 조건까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현장조사와 세금·경계 검증이 입찰가보다 먼저인 사건으로 보는 것이 적절합니다.
