서울중앙지방법원 2025타경103302. 관악구 봉천동 한성파크빌리지 107동 402호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형) 1개호입니다. 소유자 신동화는 2022.06.21. 소유권을 취득했고 거래가액은 400,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류 자체보다 말소기준 이전부터 존재한 김영식의 임차권입니다. 김영식은 2022.06.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.13., 보증금은 400,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.12.08. 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 김영식의 전입은 그보다 앞서 원칙적으로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 현재 최저가 263,680,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 4,491,520원을 제외한 259,188,480원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 140,811,520원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인 부담이 되어 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.26. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 김영식 임차관계에 적용되므로, 배당표상 계산되는 140,811,520원과 별개로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-191 한성파크빌리지 107동 4층402호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) 1개호 · 6층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 신동화 · 2022.06.21. 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 263,680,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약을 함께 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영식 | 전유부분 전부 | 2022.06.15. | 2022.04.13. | 400,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 확약 |
실제 임차인은 김영식 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 기재된 신청채권자이므로 김영식의 보증금과 별개의 임차보증금을 다시 합산하지 않습니다. 김영식은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입도 말소기준보다 빠릅니다. 다만 2026.06.26. 확약서가 이 임차관계에 대해 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하도록 하고 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
한성파크빌리지의 최근 12개월 거래 평균은 356,250,000원이고, 최신 거래는 2026.03. 390,000,000원입니다. 현재 최저매각가 263,680,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다. 이 사건은 확약으로 김영식 임차관계의 실질 인수가 0원이므로 실질취득액도 현재 최저가와 같은 263,680,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 51.88㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 54.0㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 54.0㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2025.07 | 51.96㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.0㎡ | 4건 | 356,250,000원 |
최근 시세만 보면 실질취득 263,680,000원은 356,250,000원보다 낮고 최신 거래 390,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -4.6%로 하락 방향입니다. 전체 거래 평균 367,090,909원보다 싸다는 사실만으로 가격을 높게 평가하기보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 -4.6% 추세를 함께 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,491,520원 |
| 1. 임차인 김영식 보증금 · 우선변제 | 400,000,000원 | 259,188,480원 |
| 배당 후 보증금 부족분 | 400,000,000원 | 140,811,520원 미배당 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김영식 보증금 중 140,811,520원이 남습니다. 대항력 임차인의 일반적인 인수 규칙이라면 매수인이 이 부족분을 인수하지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.06.26. 확약에 따라 김영식 임차관계의 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 신림선 당곡역이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택단지형) 1개호로 이용 중이며 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역이며 공시지가는 4,081,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 한성파크빌리지는 46세대, 2018.03.05. 준공이며 최근 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용대상을 직접 대조하세요.
- 김영식 임차관계 구분. 실제 임차인은 김영식 1명이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 140,811,520원 미배당과 매수인 실질 인수 0원은 서로 다른 개념입니다. 이 차이는 확약 때문에 발생합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·관악구·부천시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 추세 확인. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 74.0%지만 최근 추세가 -4.6%이므로 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 보세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 이 물건은 4회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.3회입니다. 내부상태·점유·거래수요를 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 실질 인수를 바꾼다”
이 사건을 최저가 263,680,000원만 보고 단순한 저가 물건으로 읽으면 핵심을 놓칩니다. 김영식은 보증금 400,000,000원, 전입 2022.06.15.의 대항력 임차인이라 원래 구조라면 현재 회차에서 미배당 140,811,520원을 매수인이 인수하는 형태입니다. 그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.26. 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 김영식 임차관계의 실질 인수는 0원입니다.
확약을 반영한 실질취득 263,680,000원은 최근 12개월 평균 356,250,000원의 74.0%이고, 최신 거래 390,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세 추세는 -4.6%이고 이미 4회 유찰됐으며 단지 경매 평균도 3.3회 유찰입니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 단순한 할인율보다 확약의 효력·배당구조·최근 시세의 하락 방향을 함께 확인하는 것입니다.
