서울중앙지방법원 2025타경103302. 관악구 봉천동 한성파크빌리지 107동 402호, 전용면적 비교 기준 54.0㎡의 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 현재 소유자 신동화는 2022.06.21. 거래가액 400,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 청구금액도 400,000,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2018.04.05. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,376,000,000원이고 공동담보목록 제2018-491호가 연결돼 있습니다. 이후 소유권이전, 임차권등기, 압류와 경매개시결정이 이어졌지만, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 보증금 400,000,000원의 임차권이 눈에 띄지만, 전입일 2022.06.15.은 말소기준일보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-191 한성파크빌리지 제107동 제4층 제402호 도로명주소: 서울특별시 관악구 봉천로21나길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) 1개호 · 전용면적 비교 기준 54.0㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 신동화 (2022.06.21. 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 412,000,000원 (2회 유찰 표시 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 정보 | 한성파크빌리지 · 46세대 · 사용승인 기준 2018.03.05. |
① 권리 흐름 — 4억원 임차권이 있어도 인수는 0원*
말소기준권리는 2018.04.05. 수협은행 근저당권입니다. 등기에는 2018.06.15. 일부포기에 따른 말소등기가 뒤따르지만, 배당 시나리오는 수협은행의 채권최고액 5,376,000,000원을 기준으로 구성돼 있습니다. 국민건강보험공단·관악구·부천시의 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 등기됐습니다.
| 임차인 / 승계 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영식 실제 임차인 HUG 승계 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 400,000,000원 | 계약·확정 2022.04.13. 전입·점유 2022.06.15. 임차권등기 2024.07.02. | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 배당요구 2024.07.02. | 실질 0원* 대항력 없음·확약 제출 |
* 확약은 김영식 임차권의 승계분에 한정됩니다. 본건에서 확인되는 실제 임차인은 김영식 1명이며, 별도의 확약 밖 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 최저가
한성파크빌리지의 유사 면적 실거래는 전체 11건이며 전체 평균은 367,090,909원입니다. 그러나 과거 410,000,000원·420,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건의 평균은 356,250,000원, 최신 거래는 2026.03.의 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 51.88㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 54.0㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 54.0㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2025.07 | 51.96㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.03 | 54.0㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 51.96㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 356,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 367,090,909원 |
현재 최저가 412,000,000원은 최근 12개월 평균보다 55,750,000원 높고, 비율로는 115.6%입니다. 최신 거래 390,000,000원과 비교해도 22,000,000원 높습니다. 전체 평균과 비교해도 최저가는 112.2%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,520,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 5,376,000,000원 | 405,480,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,176,000,000원 중 예상 배당은 405,480,000원이고, 미배당액은 5,770,520,000원입니다. 국민건강보험공단·관악구·부천시 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이는 채권자 배당의 문제이며 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 412,000,000원 | 405,480,000원 | 5,770,520,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 329,600,000원 | 324,185,600원 | 5,851,814,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 263,680,000원 | 259,188,480원 | 5,916,811,520원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림선 당곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 완경사의 부정형 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 4,081,000원/㎡입니다.
- 환금성. 46세대 규모의 다세대 단지이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.5회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 거래가격도 318,000,000원부터 390,000,000원까지 편차가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 최저가 재확인. 2회 유찰 표시와 달리 최저가는 감정가의 100%인 412,000,000원입니다. 매각기일의 실제 최저가와 보증금 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 처리 시점을 주택도시보증공사에 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·관악구·부천시 압류 3건 중 당해세와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 체납액을 확인해야 합니다.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 356,250,000원과 최신 거래 390,000,000원을 기준으로 현재 412,000,000원의 가격 부담을 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 관리주체를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 4억원보다 현재 가격이 문제”
표면상 가장 부담스러운 숫자는 김영식의 임차보증금 400,000,000원입니다. 그러나 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약까지 제출돼 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 본건은 대항력 임차보증금을 낙찰자가 승계해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조가 아닙니다.
반면 최저가 412,000,000원은 최근 12개월 평균 356,250,000원의 115.6%이며, 최신 거래보다도 22,000,000원 높습니다. 거래 추세가 -4.6%로 하락 중이고, 2회 유찰 표시에도 현재 최저가는 감정가와 같습니다. 권리는 비교적 정리됐지만 가격은 정리되지 않았습니다. 현재 회차의 핵심은 임차보증금 인수 공포가 아니라, 최근 시세보다 높은 취득가격을 감수할 이유가 있는지를 냉정하게 검토하는 것입니다.
