특수권리·특수조건
1
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 이채윤(전입 2023-11-14)
NPL 유력
오케이에프앤아이대부주식회사
후보 채권자 1곳
-
오케이에프앤아이대부주식회사
대부업체
· 물건 1
· 17-2
· 채권최고액 211,200,000원
채권이전
경매신청채권자 일치
채권자 관점 회수 구간
이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
이 사건은 회수 구간 계산 대상이 아닙니다. 현재는 NPL 후보로 분류된 진행 중 사건만 계산합니다 — 회수액이 0이라는 뜻이 아닙니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.11.09
4회 · 최저 72,373,000원
B
매력지수55
유찰 2회
부동산임의경매
2025타경5225 · 동부지원 · 아파트
철근콘크리트조
59.860㎡
낙찰가
유찰 2회 후 낙찰
153,230,000원
1억 5,323만
감정가 211,000,000원
최저매각가 103,390,000원
최저가 대비 +48%
낙찰일
09-28
낙찰 완료
동부지원
2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,033만원
최저가의 10% · 10,339,000원
실거래 대비
▼ 18.7%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
1.89억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
가격은 매력적이나 대항력 임차인 인수 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
-
가격
최저가 147,700,000원은 최근 12개월 평균 165,250,000원의 89.4%
-
자금
입찰가는 147,700,000원이나 임차보증금 인수 여부 확인 필요
-
리스크
이채윤 임차인 대항력 있음·보증금 미상
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (8)
법원경매 권리분석 · 아파트
최저가는 시세보다 낮지만, 대항력 임차인 보증금이 변수 — 부산 삼익그린타운 1702호
부산지방법원 2025타경5225 · 부산광역시 남구 대연동 245-23 삼익그린타운 106동 17층1702호
감정가 211,000,000원 · 최저매각가 147,700,000원 · 매각기일 2026.08.24 · 임의경매
55점
매력지수 B등급 · 최저가는 시세 대비 낮지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 실질취득가 확인이 필요합니다.
최근 실거래 대비 가격 메리트는 있으나 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 인수 위험이 남아 종합 판단을 보수적으로 반영했습니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰 후 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 89.4% 수준으로 가격 매력은 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이채윤의 보증금이 미상이라 낙찰 후 인수 위험을 먼저 확인해야 합니다.
부산지방법원 2025타경5225. 부산 남구 대연동 삼익그린타운 106동 1702호 아파트입니다. 권리 흐름상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 전입일이 앞선 임차인이 확인되어 단순 안전 물건으로 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5225 |
|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 245-23 삼익그린타운 106동 17층1702호 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 |
|---|
| 소유자 | 김효정 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.24 |
|---|
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심
⚠️ 대항력 임차인 존재 임차인 이채윤은 2023.11.14 전입했고 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 반드시 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 이채윤 | 2023.11.14 | 有 | 확인 필요 | 인수 가능성 |
③ 시세 비교
동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 165,250,000원, 최신 거래는 2026.07 175,000,000원입니다. 최저가는 평균 대비 89.4%로 낮지만, 대항력 임차인 인수액이 발생하면 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.07 | 18 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 25 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 1 | 141,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 165,250,000원 |
감정가 vs 실거래최저가는 시세보다 낮지만 임차인 인수 여부에 따라 실질취득가가 변동됩니다.
④ 예상배당표
| 항목 | 금액 |
|---|
| 집행비용 | 2,867,800원 |
| 부산신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 |
| 소유자 교부 | 124,832,200원 |
⛔ 입찰 핵심 최저가만 보면 저렴해 보이나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인 실질취득은 낙찰가와 인수금액을 합산해 판단해야 합니다. 현재는 보증금 미상 상태이므로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금·배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 최저가가 아니라 인수 가능 금액을 포함해 판단해야 합니다.
- 권리 검토. 말소기준권리 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 현장 확인. 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 인수금액이 먼저다”
이 물건은 최근 거래 대비 낮은 가격에 접근할 수 있는 아파트지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 권리상 소멸 구조는 명확하지만 최종 투자 판단은 임차보증금 확인 후 실질취득가 기준으로 해야 합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 남구 대연동 245-23 삼익그린타운 106동 17층1702호
2025년05월15일
- 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.(*조사취지를 알리는 안내문을 현관문에 꽂아두고 왔으나 연락이 없었음).
- 이 사건 부동산소재지에 이채윤 세대만이 전입신고 되어 있었음.
- 점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-09-28
10:00
203호 법정
최저매각가
1억 339만원
▼ 51% 감정가 2억 1,100만
입찰 보증금
1,033만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+8
2026-10-06
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
2억 1,100만→1억 339만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 7,237만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-13 |
유찰 |
2억 1,100만원 |
| 2 |
2026-08-24 |
유찰 |
1억 4,770만원 |
| 3 |
2026-09-28 |
대기 |
1억 339만원 |
건물·단지 정보
K-apt
삼익그린타운
106동 17층1702호
황령대로319번가길 142 (대연동,삼익그린타운)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
층수 · 단지 최고
지상 최고 25층
현 매물 17층
연식
25년차 · 준공 2001년 2월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
개별난방
위탁관리
계단식
분양
아파트
시공 (주)삼익
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 4가지 평형
K-apt 관리/전용 비율 1.28
23평형
공급 ~77㎡
전용 60㎡ · 168건
33평형
공급 ~109㎡
전용 85㎡ · 109건
52평형
공급 ~173㎡
전용 135㎡ · 14건
63평형
공급 ~210㎡
전용 164㎡ · 18건
K-apt 평형 분포K-apt V4 · 3-bucket 집계
단지 평균 전용 87.1㎡ (약 26.3평)
675세대 구성
290세대 · 60㎡↓ (~18평)
289세대 · 60~85㎡ (18~26평)
96세대 · 85~135㎡ (26~41평)
주변 환경K-apt V4 detail
복지관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
25,410.0㎡
≈
7,686.5평
소유
개인
소재
부산광역시 남구 대연동 · 245-23
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
290억 9,445만원
1,145,000원/㎡ × 25,410.0㎡
▼
감정가 1%
▲
+85.9%
· 연평균 +6.6%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (2)
자연녹지지역
저촉
제2종일반주거지역
저촉
호재 (1)
중로2류(폭 15m~20m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
부산광역시 남구 대연동 245-23 삼익그린타운 106동 17층1702호
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