부산지방법원 2025타경5230. 부산 해운대구 좌동 파밀리에펄시티 5층 528호 근린시설 물건입니다. 감정가는 6,800만원, 현재 최저매각가는 4,760만원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 저렴해진 가격이 아니라 대항력 있는 임차권입니다.

임차인 박민지는 2021년 12월 7일 전입 및 점유를 시작했고, 2021년 11월 18일 확정일자를 받아 우선변제권을 갖고 있습니다. 임차권등기가 설정되어 있으며 매각 후에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 부족분을 부담할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 을구 1번 근저당권이지만 현재 등기상 이미 말소되어 있습니다. 이후 갑구 6번 한화생명보험 가압류, 강제경매개시결정, 압류, 신용보증기금 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 성립으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 부산 해운대구 좌동 소재 부산좌1동 우체국 남측 인근으로 업무시설·판매시설·근린생활시설·아파트단지가 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스정류장과 부산지하철2호선 장산역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 5층 528호, 사용승인일 2025.05.23입니다.
• 환금성. 중심상업지역 내 근린시설이나 임차권 인수 여부가 매수 판단의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 확인. 최저매각가보다 임차보증금이 크므로 반드시 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 승계. 박민지 임차권등기의 대항력 및 배당 결과를 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험이 먼저다”

이 물건은 단순히 30% 할인된 경매 물건으로 보기 어렵습니다. 대항력 있는 임차보증금 8,700만원이 존재하기 때문에 최저가 4,760만원만 보고 접근하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다. 권리상 핵심 위험은 임차보증금 인수이며, 입찰 전 반드시 실질취득금액 기준으로 검토해야 합니다.