부산지방법원 2025타경5252. 부산 수영구 남천동 52-3 소재 유카로오토모빌빌딩입니다. 일반건축물 근린시설과 토지가 함께 매각되는 형태이며, 현재 소유자는 유카로오토모빌 주식회사입니다. 자동차전시장, 사무실, 창고 등으로 이용되는 건물로 확인됩니다.

권리 구조의 핵심은 2024년 설정된 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 근저당입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되어 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 배당 구조에서는 후순위 권리자들이 대부분 배당받지 못하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 구조는 명확, 그러나 배당은 부족

말소기준권리는 을구 13번 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 근저당권입니다. 채권최고액은 11,760,000,000원이며 이후 설정된 폭스바겐그룹코리아 근저당, 서울보증보험 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸합니다.

② 배당 구조 — 후순위 미배당 약 75.3억

③ 입지·환금성 검토

• 입지. 부산 수영구 남천동 KBS부산방송총국 북서측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·병원·공동주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 금련산역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
• 토지. 준주거지역, 도시지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다.
• 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트조 4층 건물이며 사용승인일은 2007.07.04입니다.

④ 입찰 체크리스트

• 배당 리스크. 최저가 기준 선순위 근저당 배당 후 후순위 권리의 미배당 규모가 큽니다.
• 임대 확인. 근린시설 특성상 현재 점유·임대차 관계 확인이 필수입니다.
• 현황 확인. 일부 토지상 등기 건축물은 멸실 추정 사항이 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 권리 확인. 압류·가압류 등은 소멸 구조이나 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 사업성 검토가 필요한 물건”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 일반적인 경매 구조입니다. 그러나 대형 근린시설은 단순히 낙찰가와 권리만 볼 수 없습니다. 남천동이라는 입지는 장점이지만, 실제 임대수익과 활용 가능성, 높은 미배당 구조를 함께 검토해야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 운영 가치와 가격 판단이 핵심인 물건입니다.