부산지방법원 2025타경5254. 수영구 남천동 ‘리부스남천’ 5층 501호, 전용 75.49㎡ 아파트입니다. 소유자 박용수는 2024.05.16 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 480,000,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 354,200,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤 오케이저축은행 가압류, 강제·임의경매개시결정, 김동환 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 권리만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 실제 임차인은 2명이며, 윤대성의 전입일은 2021.07.01로 말소기준일 2024.05.16보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보고 인수 위험을 열어두어야 합니다. 반면 김다숙은 2025.01.13 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5254 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 74-6 리부스남천 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.49㎡ · 지하1층 지상20층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인 | 2021.03.26 · 총 19세대 |
| 소유자 | 박용수 · 2024.05.16 소유권이전 · 거래가액 480,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 257,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 재단법인자동차손해배상진흥원 / 35,954,794원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부상 매수인이 떠안을 후순위 담보권·가압류는 없습니다. 말소기준인 하나은행 근저당 이후의 오케이저축은행 가압류, 김동환 근저당, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 윤대성은 말소기준보다 먼저 전입했고 2025.06.11 배당요구를 했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “인수 0원”으로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤대성 | 2021.07.01 | 2025.06.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다숙 | 2025.01.13 | 2025.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 명목가는 낮지만 하락 추세도 확인
리부스남천 전용 75.49㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 331,175,000원, 최신 거래는 2026.06 320,000,000원입니다. 현재 최저가 257,600,000원은 최근 12개월 평균의 77.8%입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -12.8%로 하락 방향이므로, 과거 전체 평균 339,312,500원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 75.49㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 75.49㎡ | 14 | 348,000,000원 |
| 2025.12 | 75.49㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 75.49㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 75.49㎡ | 18 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 75.49㎡ | 18 | 380,000,000원 |
| 2025.11 | 75.49㎡ | 10 | 271,730,000원 |
| 2025.11 | 75.49㎡ | 7 | 283,820,000원 |
| 2025.11 | 75.49㎡ | 9 | 277,000,000원 |
| 2025.10 | 75.49㎡ | 14 | 291,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.49㎡ | 10건 | 331,175,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,406,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 354,200,000원 | 253,193,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 10,997,306원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 재단법인자동차손해배상진흥원 | 35,954,794원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김동환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시 · 유에이치제십일차유동화전문 유한회사 | 35,954,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 497,106,894원 중 예상배당은 253,193,600원이며 미배당은 243,913,294원입니다. 이 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 윤대성의 보증금이 확인되지 않은 이상 실제 권리분석에서는 별도로 인수 가능성을 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 남천초등학교 남서측 인근. 공동주택·근린생활시설·공공기관이 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 남천역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상20층 중 5층 501호. 사용승인일은 2021.03.26이며 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구 및 학교 관련 절대·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 환금성. 총 19세대 규모이며 동일 전용면적 실거래가 확인됩니다. 최근 가격 추세는 -12.8%로 하락 방향입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 257,600,000원 | 253,193,600원 | 243,913,294원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 180,320,000원 | 176,995,520원 | 320,111,374원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 126,223,999원 | 123,656,863원 | 373,450,031원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 명목 입찰가는 내려가지만 윤대성에게 인수해야 할 보증금이 있다면 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 이어진다고 볼 수 없습니다. 따라서 다음 회차의 더 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하는 방식 역시 위험합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤대성 보증금 확인. 2021.07.01 선순위 전입의 보증금 규모와 임대차 관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 산정하지 마세요.
- 확정일자·점유관계 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위 역시 현재 확정할 수 없습니다. 실제 점유와 전입의 연속성도 함께 확인해야 합니다.
- 김다숙 관계 확인. 2025.01.13 전입으로 말소기준 뒤에 있어 대항력은 없지만, 보증금 및 배당관계는 확인할 필요가 있습니다.
- 시세는 최근 데이터 우선. 전체 평균 339,312,500원보다 최근 12개월 평균 331,175,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 보세요. 최근 추세는 -12.8%입니다.
- 소규모 단지 거래성 점검. 총 19세대이므로 실제 매도 시 거래 빈도와 호별 층·상태 차이를 함께 확인하세요.
- 배당표와 인수위험 분리. 예상배당표의 인수액 계산과 선순위 임차인의 실제 인수 여부는 별도 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 보이지만, 실질취득가는 아직 안 보인다”
현재 최저가 257,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 331,175,000원의 77.8%로, 숫자만 놓고 보면 충분히 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 그 할인율이 아닙니다. 윤대성의 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이라는 점이 먼저 해결되어야 합니다. 그 보증금이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면 현재 최저가에 추가 부담이 생기므로, 명목 최저가와 실질취득가 사이의 간격이 달라집니다.
더구나 시장은 최근 구간에서 -12.8%의 하락 추세를 보이고, 최신 거래는 320,000,000원입니다. 따라서 “감정가 대비 70%” 또는 “최근 평균 대비 77.8%”라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 임차인 인수금액이 확정되지 않은 권리분석 선행형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
