부산지방법원 2025타경5263. 부산 기장군 기장읍 시랑리 오시리아 관광단지 내 스타테라스 1층 105호 근린시설입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2021년 3월 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 아파트와 달리 근린시설은 권리보다 수익성과 공실 리스크가 중요합니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다. 따라서 낙찰 후 임차인 확보 가능성과 운영 계획이 가격 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 2021.03.17 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 467,500,000원이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 권리 인수 문제는 확인되지 않으며 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다.

② 예상배당표 (매각가 382,900,000원 가정)

근저당 채권최고액 기준 미배당액은 90,760,600원입니다. 해당 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자의 배당 부족액입니다.

③ 입지·환금성 메모

• 입지. 부산 기장군 기장읍 시랑리 오시리아 관광단지 내 위치하며 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스 정류장 및 동해선 오시리아역이 소재합니다.
• 용도. 판매시설로 이용 중이며 기준시점 현재 공실 상태입니다.
• 환경. 자연녹지지역·관광단지·지구단위계획구역 등에 해당하며 상업용 건부지 환경입니다.

④ 입찰 체크리스트

• 공실 확인. 낙찰 전 현장 방문을 통해 실제 공실 상태와 임대 가능성을 확인해야 합니다.
• 수익성 검토. 근린시설은 낙찰가보다 향후 임대료와 운영 가능성이 중요합니다.
• 권리 확인. 말소기준권리와 소멸 권리를 원본 등기부와 대조해야 합니다.
• 관리비 확인. 집합건물 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 근린시설은 운영이 승부”

이 물건은 권리분석 측면에서는 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 정리되고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 근린시설은 단순히 싸게 사는 것만으로 끝나지 않습니다. 현재 판매시설 공실 상태라는 점을 고려하면 낙찰 이후 임대 또는 직접 운영 계획이 가격 판단보다 중요합니다. 권리는 안정적, 수익성 검토는 필수인 물건입니다.