부산지방법원 2025타경5288. 해운대구 좌동 경남선경아파트 105동 10층 1001호, 전용 59.85㎡ 아파트입니다. 강영란 씨가 2013.07.19 거래가 168,500,000원에 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준은 2017.02.13 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 234,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 경매 매각 시 매수인에게 별도로 넘어가는 금액은 배당 시나리오상 0원입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 193,900,000원입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 278,500,000원이고 최신 거래는 268,000,000원입니다. 제공된 가격지표상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.6%로, 시세 비교에서는 분명한 할인 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5288 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1448 경남선경아파트 105동 10층1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.85㎡ · 지하1층 지상23층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 강영란 · 2013.07.19 소유권이전 · 거래가액 168,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 169,630,579원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.13 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 인수액은 0원
현재 정리된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, “임차인 신고가 없다”는 사실과 “현장 점유자가 전혀 없다”는 판단은 구분해야 합니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 실제 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
말소기준인 2017.02.13 근저당권 이전의 오래된 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 이후 2020.08.26, 2021.03.03, 2021.07.19, 2021.10.26 설정된 근저당권 이력도 확인되며, 데이터상 기존 권리들은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2025.04.16에는 근저당권 이전 이력도 있으므로, 최종 입찰 시점에는 최신 등기부에서 현존 권리와 말소 여부를 원문으로 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.6%
경남선경은 1,358세대, 준공일 1996.11.05인 아파트 단지입니다. 본건과 맞춰진 전용면적은 59.85㎡이고 최근 거래 표본은 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균 모두 278,500,000원이며, 최신 2026.08 거래는 10층 268,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 10 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 11 | 289,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 14 | 272,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 4 | 288,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 23 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 16 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 17 | 273,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 278,500,000원 |
최근 표본의 최저 거래는 259,000,000원, 최고는 300,000,000원, 최신 거래는 268,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득액은 193,900,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 가격지표가 69.6%입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 제공된 최근 실거래 기준에서도 시세 아래에 위치한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 234,000,000원 | 190,385,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가격에서는 채권최고액 234,000,000원 기준으로 190,385,400원이 배당되고, 43,614,600원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 193,900,000원 | 190,385,400원 | 43,614,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 135,730,000원 | 133,029,780원 | 100,970,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,011,000원 | 92,900,802원 | 141,099,198원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 장산역(해운대백병원)이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상23층 건물 내 10층 1001호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보 및 소화기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 단지 내 진출입로와 가로망이 정비되어 있으며, 남서하향 완경사지대 내 부정형 토지로 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,791,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 경남선경은 1,358세대이며, 동일 59.85㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현재 정리된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 최신 등기 재확인. 말소기준 이후 여러 근저당권 및 권리이전 이력이 있으므로 2026.08.19 발급 등기사항과 매각 직전 최신 등기부를 다시 대조하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자는 한국주택금융공사, 배당 시나리오의 주된 배당 대상은 주식회사한국스탠다드차타드은행으로 나타납니다. 채권 승계와 배당요구관계를 원문으로 확인하세요.
- 가격 상한 관리. 현재 가격지표는 최근 12개월 평균 대비 69.6%로 유리하지만, 실제 응찰가는 개별 호수 상태와 명도·체납 비용을 반영해 결정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되어 있지 않습니다. 관리비 체납과 조세 관련 사항도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 시세 아래
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 한 차례 유찰된 최저매각가 193,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 278,500,000원의 69.6%입니다. 최신 거래 268,000,000원과 최근 거래 최저 259,000,000원보다도 낮아, 가격만 놓고 보면 현재 회차에 분명한 메리트가 있습니다.
다만 권리분석을 “인수 0원” 한 줄로 끝내서는 안 됩니다. 임대관계가 미상이고, 신청채권자 한국주택금융공사와 배당표상의 근저당권자 주식회사한국스탠다드차타드은행 사이의 채권관계를 최종 원본에서 확인해야 합니다. 결론은 가격은 유리, 인수는 0원, 점유·배당관계 원본 확인 후 입찰 판단입니다.
