서울중앙지방법원 2025타경103339. 관악구 봉천동 ‘라움’ 2층 203호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라, 보증금 3.2억원의 선순위 임차권과 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 효력입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나 실질취득 총액은 약 3.2억원에 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 확약 내용대로 대항력과 잔존채권이 포기되고 임차권등기가 말소되면 그 인수액은 실질 0원으로 바뀝니다.

따라서 이 물건은 “보증금 3.2억원을 떠안는 물건”으로만 보거나, 반대로 확약서 문구만 보고 아무 확인 없이 “완전 무위험”으로 보는 것 모두 부정확합니다. 입찰 판단의 전제는 확약서 원본의 적용 대상·유효성·임차권등기 말소 이행 여부를 매각물건명세서와 함께 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원

말소기준은 2023.12.15. 강서세무서장 압류입니다. 조건희의 주택임차권은 그보다 앞선 2023.06.20. 등기됐고, 경정된 주민등록일자·점유개시일자는 2021.06.10., 확정일자는 2021.05.12.입니다. 따라서 확약이 없다면 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권으로서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

등기부의 1-2번과 1-3번 임차권 표시는 별도의 임차인이 아니라 조건희 임차권 1건의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 경정입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증금을 여러 건으로 중복 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구 320,000,000원도 배당표에서 임차보증금과 별도로 더해 매수인 부담으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 76.0%지만 표본은 2021년 1건

제공된 라움 실거래는 2021.06. 전용 25.89㎡, 5층의 340,000,000원 거래 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 258,400,000원은 이 거래가의 76.0%입니다.

수치만 보면 81,600,000원 낮지만, 거래 시점이 매각기일보다 약 5년 앞서고 표본도 1건뿐입니다. 이 값만으로 2026년 현재의 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 건물의 경매 통계는 평균 유찰 4.9회, 매각률 0.0%로 나타나 다세대 물건의 환금성과 실제 응찰 수요를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 258,400,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족액은 66,017,600원입니다. 다만 2026.05.21. 확약서의 대항력·잔존채권 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용되는 전제에서 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 구조 — 확약이 없으면 총액은 약 3.2억

확약이 없을 때는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 증가해 총부담이 약 3.2억원 수준에서 유지됩니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 확약이 실제로 적용되면 인수액이 0원이므로 유찰에 따른 최저가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 당곡고등학교 남측 인근으로 다세대주택과 연립주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 2호선 신림역과 신림선 신림역·당곡역이 있습니다.
• 건물. 2021.03.18. 사용승인된 5층 다세대주택으로 승강기, 도시가스, 위생·급배수설비와 옥외 주차장시설이 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 3,596,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 4.9회·매각률 0.0%로 나타나 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.21. 제출된 확약서가 조건희 임차권과 보증금 320,000,000원 전부에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 이행. 잔존채권 포기뿐 아니라 임차권등기 말소 동의와 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 경정된 날짜 적용. 주민등록일자·점유개시일자는 2021.06.10., 확정일자는 2021.05.12.로 경정돼 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2021.06.10. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 현황 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현장 방문과 점유자 확인을 통해 명도 일정을 검토해야 합니다.
• 최신 시세 보완. 제공 실거래가 2021.06. 한 건뿐이므로 인근 유사 면적 다세대의 최근 거래와 매물을 추가 조사해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 말소기준이 세무서 압류인 만큼 당해세와 체납세액, 공용부분 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 이 물건의 가격을 바꾼다”

확약이 없다면 이 물건은 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 약 3.2억원에 머무는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 낙찰가 258,400,000원에 룰상 인수액 66,017,600원을 더하면 총부담은 324,417,600원입니다.

하지만 주택도시보증공사의 2026.05.21. 확약서대로 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면, 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 258,400,000원으로 내려갑니다. 권리 결론은 확약 원본과 말소 이행 확인에 달려 있습니다.

가격은 제공 실거래 340,000,000원보다 24.0% 낮지만, 그 거래가 2021.06. 한 건뿐이어서 현재 시세 할인으로 단정하기 어렵습니다. 소규모 다세대의 환금성과 평균 유찰 4.9회, 매각률 0.0%까지 고려하면 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 보류, 확약과 최신 시세가 모두 확인되면 검토 가능한 물건입니다.

* 실질 인수 0원은 2026.05.21. 확약서의 대항력·잔존채권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용되고 이행되는 것을 전제로 합니다. 등기 순위와 배당계산만 적용한 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 기준 66,017,600원입니다.