창원지방법원 2024타경5006. 경상남도 고성군 고성읍 동외리 314-11 소재 물건으로, 등기상 부동산 표시는 동외리 314-11, 314-13, 도로명주소는 성내로 157-7입니다. 사건 용도는 대지 + 토지, 감정 이용상태는 상업용이며 일반상업지역에 속합니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 2,279,566,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리상 핵심은 2026.02.25 새고성농업협동조합의 가압류이며, 이후 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있고, 일괄매각이며 제시외 건물(목록5 2026타경45 감정서상 ㄱ)이 포함됩니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기록돼 있으므로, 권리 인수 0원과 별개로 실제 점유·사용관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경5006 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 동외리 314-11 · 등기상 314-11, 314-13 · 성내로 157-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 상업용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 주식회사삼악 · 단독소유 |
| 토지 | 219.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 가축사육제한구역 · 역사문화환경보존지역 |
| 공시지가 | 616,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 3,256,522,640원 / 2,279,566,000원 (1회 유찰·70%) |
| 사건 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2026.02.25 새고성농업협동조합 가압류 639,852,356원입니다. 2026.04.06 국의 압류와 같은 날의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 등기에는 근저당권이 없고, 매각물건명세서에도 매수인이 떠안을 명시 인수권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 저가 판단 금지
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%, 즉 2,279,566,000원에서 시작합니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,595,696,200원(49%), 3회 유찰 시 1,116,987,340원(34.3%)입니다. 유찰이 진행될수록 절대 입찰금액은 크게 낮아지지만, 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
가격 판단에서는 특히 토지의 일반상업지역 지정, 상업용 이용상황, 219.0㎡ 면적, 그리고 골목도로를 통한 소형 차량 진출입 가능이라는 접근 조건을 함께 봐야 합니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여주는 지표일 뿐, 시장가격 대비 할인율과 같은 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,279,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,195,660원 |
| 2. 가압류 · 새고성농업협동조합 | 639,852,356원 | 639,852,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,614,517,984원 |
현재 회차 가정에서는 새고성농업협동조합 가압류 청구금액이 전액 배당되고 채권자 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 1,614,517,984원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 2,279,566,000원 | 639,852,356원 | 1,614,517,984원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,595,696,200원 | 639,852,356원 | 937,486,882원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 1,116,987,340원 | 639,852,356원 | 463,565,111원 | 0원 |
세 시나리오 모두 가압류 청구금액 639,852,356원이 전액 배당되고, 미배당과 매수인 인수는 0원입니다. 즉 회차가 내려가도 현재 제시된 권리구조에서는 인수액 증가가 발생하지 않고, 변화하는 것은 매각대금과 소유자 잔여액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 고성군 고성읍 동외리 소재 한국전력공사 고성지사 북측 인근이며, 읍소재지 내 근린생활시설·숙박시설·각종 위락시설·단독주택 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 골목도로를 통한 소형 차량 진출입이 가능하고 관내 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지 조건. 219.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이고 제시외 건물(목록5 2026타경45 감정서상 ㄱ)이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 명시된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·현황·사용상태를 감정서와 현장에서 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국 압류가 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 세금 자료를 대조하세요.
- 접근성 확인. 골목도로를 통한 소형 차량 진출입 수준이므로 실제 차량 동선과 상업용 활용성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 해당 위치·용도·면적에 맞는 실거래와 매물 수준을 별도로 대조하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역과 함께 역사문화환경보존지역에 포함되므로 계획하는 이용행위에 필요한 제한사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 활용성
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준인 새고성농업협동조합 가압류 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 매각가 가정에서도 채권자 미배당은 0원이며, 2회·3회 유찰 시나리오에서도 같은 구조가 유지됩니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 상업용 토지의 가치는 위치·도로·용도지역·규제·실제 활용성과 시장 거래가격에 따라 크게 달라집니다. 특히 이 물건은 골목도로를 통한 소형 차량 진출입, 역사문화환경보존지역 포함, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함이라는 확인 포인트가 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호, 가격 판단은 보수적 검증 필요입니다.
