서울중앙지방법원 2025타경103380. 관악구 신림동 정원팰리체 에이동 2층 203호, 전용 36.06㎡의 단지형 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금과 확약서의 관계입니다. 박재상은 2022.02.07. 전입하고 2022.01.13. 확정일자를 받았으며 보증금은 304,500,000원입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2023.09.08. 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조입니다.
현재 최저매각가 218,880,000원에서 집행비용 3,864,320원을 제외하면 임차보증금에 215,015,680원이 배당되고, 부족분은 89,484,320원입니다. 확약이 없다면 매수인의 총 부담은 낙찰가와 인수액을 합한 308,364,320원으로 최근 거래 290,000,000원보다 높아집니다. 따라서 이 물건은 확약을 빼고는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 제에이동 제2층 제203호 · 도로명 서울특별시 관악구 대학길 59 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(단지형다세대) · 전용 36.06㎡ · 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 사형택 (2019.12.20. 매매, 거래가액 285,000,000원 · 2019.12.27. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 218,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 임차관계 | 실제 임차인 박재상 1명 · 주택도시보증공사 승계·대위 신고는 동일 보증금의 중복 신고 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
등기부에 있던 신목신용협동조합 근저당권은 2019.12.04. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 박재상 명의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서므로 등기 소멸만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 구분 | 명의 | 주요 일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박재상 | 계약 2022.01.11 · 확정 2022.01.13 · 점유 2022.02.06 · 전입 2022.02.07 · 배당요구 2024.02.27 | 304,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 대상 |
| 승계·대위 신고 | 주택도시보증공사 | 박재상과 동일한 전입·확정일자 · 배당요구 2025.09.22 | 별도 합산 없음 | 중복 신고 실제 임차인 아님 승계인 확약 |
② 가격 비교 — 확약 적용 여부에 따라 결론이 뒤집힌다
정원팰리체 A동·B동은 총 26세대이고 2019.05.21. 사용승인됐습니다. 비교 가능한 전용 36.06㎡ 실거래는 2025.05. 5층의 290,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 290,000,000원이지만, 표본이 한 건뿐이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2025.05 | 36.06㎡ | 5층 | 290,000,000원 |
| 감정가 | - | 36.06㎡ | 2층 | 342,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 | 36.06㎡ | 2층 | 218,880,000원 |
| 룰상 총 부담 | 확약 미적용 | - | - | 308,364,320원 |
| 실질취득가* | 확약 적용 | - | - | 218,880,000원 |
확약 적용 시 실질취득가 218,880,000원은 최근 거래 290,000,000원보다 71,120,000원 낮고, 최근 시세의 75.5%입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 총 부담 308,364,320원으로 최근 거래보다 18,364,320원 높습니다. 이 사건의 가격 메리트는 오직 확약의 유효성을 전제로 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총 부담이 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총 부담 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 218,880,000원 | 89,484,320원 | 308,364,320원 | 218,880,000원 |
| 3회 유찰(51%) | 175,104,000원 | 132,647,456원 | 307,751,456원 | 175,104,000원 |
| 4회 유찰(41%) | 140,083,200원 | 167,177,965원 | 307,261,165원 | 140,083,200원 |
대항력이 그대로 유지되는 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 부담은 약 307,000,000원~308,000,000원 수준에 머뭅니다. 즉 유찰돼도 실질취득비용이 크게 낮아지지 않습니다. 반면 이번 확약이 유효하면 인수액이 0원이므로 유찰에 따라 실질취득가도 실제로 낮아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,864,320원 |
| 1. 박재상 임차보증금 우선변제 | 304,500,000원 | 215,015,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박재상 보증금의 배당 부족분은 89,484,320원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조에서는 매수인이 인수할 수 있으나, 2026.05.12.자 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 삼성초등학교 서측 인근이며 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 신림선 서울대벤처타운역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 규모로 2019.05.21. 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지, 승강기와 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 동측 약 4m 포장도로와 접한 소로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 5,746,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 26세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 동일 면적 최근 거래가 1건뿐이어서 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12.자 문서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기록에서 직접 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 박재상 1명과 주택도시보증공사 승계 신고를 별도 임차인·별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 두 가지 상한가 계산. 확약 적용 시 실질취득가와, 미적용 시 룰상 총 부담 308,364,320원을 각각 산정해야 합니다.
- 시세 추가 조사. 최근 실거래가 2025.05. 290,000,000원 1건뿐이므로 인근 다세대주택, 동일 건물 저층 거래와 내부 상태를 추가 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 열쇠 인도와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 배당요구 및 실거래 자료를 서로 대조하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 이유는 확약이 풀어야 한다”
현재 최저가는 감정가의 64%, 최근 거래의 75.5%로 표면상 가격 차이가 큽니다. 그러나 박재상의 보증금 304,500,000원은 말소기준권리보다 선순위 대항력을 갖춘 구조입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 89,484,320원이 더해져 총 부담은 308,364,320원으로 올라가며, 최근 거래 290,000,000원보다 비싸집니다.
반대로 주택도시보증공사의 2026.05.12.자 확약이 원문 그대로 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*, 실질취득가는 218,880,000원입니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격 메리트형. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 확약서 원본 확인입니다.
