창원지방법원 2024타경6556. 경상남도 하동군 북천면 방화리 755-2에 있는 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태상 단독주택과 공장·창고 등이 함께 있고 관련 토지는 일괄매각됩니다. 현재 소유자는 농업회사법인네이처팜주식회사이며, 2021.09.16. 주식회사신한은행 근저당권 408,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가등기·가처분·가압류와 경매개시결정은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 권리분석은 후순위 등기보다 점유자 박상우가 핵심입니다. 전입일 2018.08.06은 말소기준권리보다 약 3년 앞서지만, 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”이라고 볼 수 없고, 실제 보증금과 점유관계가 확인될 때까지 대항력 가능·미상, 실질 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6556 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 북천면 방화리 755-2 · 경상남도 하동군 북천면 경서대로 1917-103 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 공장 · 공장(창고, 화장실 등) |
| 소유자 | 농업회사법인네이처팜주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 596,630,800원 / 213,833,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 388,294,288원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.16. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인
등기부상 핵심 기준점은 2021.09.16. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2022.05.16. 주식회사삼보건설 근저당권 340,000,000원, 2022.06.27. 주식회사지앤아이바이오 소유권이전청구권가등기, 2023.02.28. 기술보증기금 가처분 및 195,000,000원 가압류, 2023.10.20. 주식회사 광주은행 22,202,153원 가압류, 2024.12.05. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 권리관계에서는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 가장 중요한 미확정 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상우 | 2018.08.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
박상우의 전입신고는 2018.08.06으로 말소기준권리인 2021.09.16보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않으므로, 전입일만으로 보증금 전액 인수를 확정할 수 없습니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 판정합니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,833,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,793,662원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 408,000,000원 | 210,039,338원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼보건설 | 340,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 195,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 22,202,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 965,202,153원, 채권자 예상 배당액은 210,039,338원, 미배당액은 755,162,815원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 박상우의 확인되지 않은 임차보증금을 확정 반영한 표가 아니므로, 매수인 실제 인수액 판단은 별도로 해야 합니다.
④ 가격 — 감정가 35.84%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 213,833,000원으로 감정가 596,630,800원의 35.84% 수준입니다. 4회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 제공된 자료에는 최근 실거래나 비교 가능한 시장가격이 없어, 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지 또는 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 213,833,000원 | 755,162,815원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 171,066,400원 | 797,330,683원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 136,853,120원 | 831,064,977원 |
⑤ 일괄매각·농지취득자격증명 — 입찰보증금까지 걸린 조건
매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 목록[9]에 대해서는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 않으면 보증금 몰수 조건이 명시되어 있어, 단순 서류 보완 수준이 아니라 입찰 전 반드시 해소해야 할 핵심 절차입니다.
또한 목록[3~6] 토지는 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 있고, 용도상 불가분의 관계로 판단되어 4필지 일단의 토지로 감정평가되었습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 하동군 북천면 방화리 소재 금촌마을회관 북서측 인근으로, 주위는 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기호 2는 단독주택, 기호 7·8은 공장, 기호 7-1은 공장(창고·화장실 등)으로 이용 중입니다.
- 건물. 단독주택은 경량철골구조 기타지붕 단층, 공장 건물은 일반철골구조 또는 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층입니다.
- 토지. 토지면적 459㎡, 지목 대, 계획관리지역, 공시지가 33,500원/㎡이며 고지·자루형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지가 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박상우 보증금 확인. 전입일 2018.08.06이 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 부분과 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 있는 보증금이 확인되면 최저가 213,833,000원에 실제 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록[9]은 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 일괄매각 범위. 목록[3~6] 4필지 일단 평가와 제시외 건물 포함 범위를 감정서·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 가등기 성격. 2022.06.27. 가등기는 후순위 소멸 구조지만 담보가등기 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 제공된 자료에는 최근 거래 시세가 없으므로 감정가 대비 35.84%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현지 매매가·토지가·공장 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.84%”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 감정가 596,630,800원에서 4회 유찰돼 최저가가 213,833,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 부동산 경매에서 진짜 취득비용은 최저가만으로 결정되지 않습니다. 박상우의 2018.08.06 전입은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 부분이 해소되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가가 미상입니다.
여기에 목록[9]의 농지취득자격증명 조건은 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있고, 여러 토지와 건물의 일괄매각, 제시외 건물 포함, 가등기 성격 확인까지 필요합니다. 결론은 단순합니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 점유와 입찰조건은 아직 닫히지 않았습니다. 이 물건은 “감정가의 35.84%”라는 할인율보다 박상우의 실제 임대차관계와 농취증 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
