부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차권등기와 보증기관 승계 관계가 보이는 물건입니다. 다만 말소기준권리인 2023년 김선희 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 평균 시세는 6,050만원, 최저가는 6,000만원으로 시세와 거의 같은 수준입니다.

감정가 / 최저가

60,000,000원

신건(0회 유찰)

최근12개월 시세

60,500,000원

최근 거래 2건 평균

최저가 ÷ 최근시세

99.2%

최근 시세와 유사

매수인 인수

0원

매각 소멸 구조

창원지방법원 2024타경33237. 진주시 하대동 한보타워맨션 제1동 4층 411호 아파트입니다. 전용면적은 37.66㎡이며, 현재 등기상 소유자는 김종천입니다. 핵심은 2023년 설정된 김선희 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 설정된 한국토지주택공사의 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차권등기권자는 한국토지주택공사로 확인되며 보증기관 대위·승계 표시가 있습니다. 보증금 45,000,000원은 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 되는 구조이며, 실제 임차인 관계와 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2024타경33237
소재지	경상남도 진주시 모덕로306번길 2, 1동 4층411호 (하대동,한보타워맨션)
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 37.66㎡
소유자	김종천
감정가 / 최저가	60,000,000원 / 60,000,000원
신청채권 / 청구	김선희 · 31,304,382원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 매각 후 인수권리 없음

말소기준권리는 2023.11.14 설정된 을구 3번 김선희 근저당권입니다. 이후 갑구 5번 한국토지주택공사 가압류와 갑구 6번 임의경매개시결정, 을구 5번 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 임차권 관련 보증기관 승계 구조는 별도 확인이 필요하지만 배당 대상 권리로 처리되는 구조입니다.

② 임차권·점유 분석

권리자	권리	금액	판정
한국토지주택공사	주택임차권등기	45,000,000원	보증기관 대위·승계, 대항력 판정 미상
기사항전	주거 점유 관련	미상	전입신고일 미상 — 대항력 판정 불가

⚠️ 임차권 확인 포인트 한국토지주택공사 표시는 보증기관 대위·승계 구조로 실제 임차인 보증금과 중복 계산하면 안 됩니다. 별도 점유 관계와 대항력 여부 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

한보타워(하대1차) 동일 평형 기준 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 60,500,000원, 최신 거래는 2026.06 61,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.06	34.81㎡	2층	61,000,000원
2026.04	37.66㎡	2층	60,000,000원
평균	—	2건	60,500,000원

최저가는 최근 12개월 평균 대비 99.2% 수준으로 큰 할인 구간은 아닙니다. 최신 거래 61,000,000원과 비교해도 유사한 가격대입니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,480,000원
근저당권 · 김선희	45,000,000원	45,000,000원
가압류 · 한국토지주택공사	42,750,000원	13,520,000원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가 6,000만원은 최근12개월 평균 6,050만원과 유사합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 임차권등기권자가 보증기관 승계 구조로 표시되어 있어 실제 임차인 관계와 점유 현황 확인 없이 단순 안전형으로 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권등기와 보증기관 승계 관계를 확인해야 합니다.
가격 확인. 최저가는 최근12개월 평균과 거의 동일해 큰 가격 메리트는 제한적입니다.
권리 확인. 등기부상 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 구조입니다.
점유 확인. 실제 점유자와 대항력 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 임차권 구조 확인이 먼저

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 보증기관 승계 임차권과 점유 관계가 얽혀 있어 권리분석 시 임차인 구조를 정확히 확인해야 합니다. 가격은 최근 거래 수준과 비슷하며, 핵심은 저가 매수 여부보다 권리관계 확인입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-24	유찰	6,000만원
2	2026-09-28	D-9 진행	4,200만원

부동산임의경매

인수 0원 구조지만, 임차권등기 승계 관계를 확인해야 한다 — 진주 한보타워맨션 411호

물건 개요

① 권리 흐름 — 매각 후 인수권리 없음

② 임차권·점유 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 정리되지만, 임차권 구조 확인이 먼저

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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