서울중앙지방법원 2025타경103418. 서울 관악구 봉천동 새진아파트 6층 602호로, 지하 1층·지상 7층 철근콘크리트 건물의 아파트입니다. 감정가는 512,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 327,680,000원입니다. 표면 할인율은 크지만 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 2022년 전입자의 보증금과 점유관계입니다.
등기부에서는 2005년 조흥은행 근저당과 권오남 가압류, 국민연금 압류가 모두 후속 말소등기로 정리됐고, 2023년 지에스테크의 채권최고액 600,000,000원 근저당도 2023.08.09. 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 같은 날 접수된 한마음캐피탈대부의 채권최고액 330,000,000원 근저당입니다. 그 이후 남아 있는 근저당, 압류, 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 645 새진아파트 6층 602호 도로명: 서울특별시 관악구 봉천로23나길 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방·거실 겸 주방·욕실·발코니 · 지상 7층 중 6층 |
| 소유자 | 진중섭 (2005.03.28. 매매, 2005.04.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 327,680,000원 (감정가의 64%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한마음캐피탈대부 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
| 사용승인 / 규모 | 2005.02.07. · 총 19세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기는 말소됐지만 임차인이 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용환 | 2022.03.18. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미회수 보증금 인수 가능 |
박용환은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준권리에 앞서지만, 대항력은 전입신고만으로 완성되는 것이 아니라 실제 인도·점유와 전입 유지 여부가 함께 확인돼야 합니다. 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 입찰보증금과 낙찰대금만으로 총투자금을 계산할 수 없습니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 64%만으로는 싸다고 할 수 없다
동일 면적의 최근 실거래 금액과 최신 거래가 확인되지 않아, 최저가 327,680,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다. 감정가 대비 64%라는 수치는 법원 유찰에 따른 가격 변화일 뿐, 곧바로 시장 할인율을 뜻하지 않습니다.
새진아파트는 총 19세대의 소규모 공동주택이며, 확인된 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0%입니다. 거래·낙찰 표본이 제한적인 유형은 대단지 아파트보다 적정가격 확인과 재매각에 시간이 더 걸릴 수 있으므로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,387,520원 |
| 1. 조흥은행 근저당 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 권오남 가압류 | 152,690,670원 | 152,690,670원 |
| 3. 지에스테크 근저당 | 600,000,000원 | 73,601,810원 |
| 4. 한마음캐피탈대부 근저당 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 지에스테크 근저당 | 470,000,000원 | 0원 |
| 6. 더가치 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 중소기업은행 가압류 | 48,653,423원 | 0원 |
| 8. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 | 31,586,398원 | 0원 |
| 9. 롯데카드 가압류 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고 총액 2,172,930,491원, 채권자 배당 추정액 322,292,480원, 미배당 추정액 1,850,638,011원입니다. 임차보증금과 당해세·최우선변제는 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정 이용상태 기준)
- 입지. 서울은천초등학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택과 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 중 6층입니다. 전기·소화전·승강기·난방·위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 남측 포장도로에 접하고, 동측으로 막다른 포장도로와 접합니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 단지 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 ㎡당 4,191,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 아파트이고 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 가격 탐색과 재매각을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박용환의 임대차계약서 확인. 보증금, 임차 범위, 계약기간, 임대인과의 계약관계 및 갱신 여부를 확인해야 합니다.
- 점유와 전입 유지 확인. 2022.03.18. 전입 이후 현재까지 실제 점유와 주민등록이 유지되는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 발생 여부와 배당 후 남을 보증금 규모를 결정하는 핵심 자료입니다.
- 실질취득액으로 가격 판단. 응찰가에 미회수 임차보증금과 명도비용을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 말소된 선순위 채권의 배당 반영 검증. 조흥은행·권오남·지에스테크 권리가 배당 추정에 포함된 사유를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세 및 법정 우선채권은 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성 반영. 19세대이며 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 매각률 0%이므로 재매각 기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 현장과 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서 및 법원 배당자료를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 보증금을 확인하라
이 사건은 등기부만 보면 비교적 정리가 잘돼 있습니다. 오래된 근저당·가압류·압류는 말소됐고, 2023.08.09. 한마음캐피탈대부 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 경매의 실질 위험은 등기 순위표 밖에 있습니다. 박용환이 말소기준보다 앞선 2022.03.18. 전입자이고 보증금이 미상이기 때문입니다.
최저가 327,680,000원은 감정가 512,000,000원의 64%이지만, 동일 면적 실거래 근거가 없고 인수할 보증금도 확정되지 않았습니다. 대항력이 인정되면 낙찰가 외에 미회수 보증금을 부담할 수 있으므로 총비용은 현재 계산할 수 없습니다. 총 19세대의 소규모 단지, 평균 2.0회 유찰, 매각률 0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 등기 권리는 검토 가능하지만 임차보증금 확인 전에는 가격도, 인수액도, 적정 입찰가도 확정할 수 없는 물건입니다.
