서울중앙지방법원 2025타경103418. 관악구 봉천동 새진아파트 6층 602호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 진중섭이며, 2023년 설정된 한마음캐피탈대부의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 더가치의 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 박용환은 2022.03.18 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 얼마를 추가 부담할지 알 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 매수 비용을 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 645, 954-5, 954-7, 954-8 도로명: 서울특별시 관악구 봉천로23나길 35 · 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방·거실 겸 주방·욕실·발코니 · 지하 1층/지상 7층 중 6층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 사용승인 2005.02.07 |
| 단지 | 새진(645-0) · 19세대 |
| 소유자 | 진중섭 (단독소유) |
| 감정가 | 512,000,000원 |
| 최저매각가 | 327,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한마음캐피탈대부 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차인 | 박용환 · 2022.03.18 전입 · 대항력 있음 · 보증금 미상 |
| 실질취득가 | 임차보증금 및 인수 여부 미확정으로 산정 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기상 말소기준은 을구 4번 한마음캐피탈대부 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원이며 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 이후 설정된 더가치 근저당권, 국 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 및 롯데카드 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 국 압류와 관련된 실제 조세채권의 배당순위·금액은 별도 확인이 필요합니다.
기존 조흥은행 근저당권, 지에스테크 근저당권 및 과거 가압류·경매개시결정 등은 이미 말소된 이력입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 사실은 서로 다릅니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인이 우선
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박용환 | 2022.03.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
현황조사·매각물건명세서에 나타난 실제 임차인 1명. 확정일자·배당요구 여부·보증금 및 월차임은 확인되지 않았습니다.
- 대항력. 2022.03.18 전입으로 말소기준권리보다 선행하며, 대항력 있음으로 조사되었습니다. 실제 점유와 임차관계의 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금. 금액 미상으로 낙찰자의 실제 인수 부담을 산정할 수 없습니다.
- 우선변제. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 명도. 대항력 임차인의 보증금 반환 문제가 남을 수 있어 단순한 인도명령만을 전제로 명도 비용과 일정을 산정하면 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 327,680,000원으로 감정가 512,000,000원의 64%입니다. 감정가에서 2회 유찰된 결과이지만, 실제 시장가격보다 저렴한지는 별개의 문제입니다.
새진아파트는 19세대 규모이며, 실거래 비교를 위한 동일 면적 매칭도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 임차보증금이 미상인 현재 상황에서는 실질취득가 자체도 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,387,520원 |
| 1. 근저당 · 한마음캐피탈대부 | 330,000,000원 | 322,292,480원 |
| 2. 근저당 · 더가치 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 31,586,398원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 144,000,000원 | 0원 |
| 채권액 합계 | 805,586,398원 | 322,292,480원 |
| 미배당 채권액 | — | 483,293,918원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금·배당순위·최우선변제·당해세 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 표의 미배당 일반 담보채권액이 그대로 매수인에게 인수된다는 뜻은 아닙니다. 임차인 인수보증금은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실제 부담을 구분
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 327,680,000원 | 322,292,480원 | 483,293,918원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 262,144,000원 | 257,673,984원 | 547,912,414원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 209,715,200원 | 205,979,187원 | 599,607,211원 |
유찰이 추가되면 최저매각가는 낮아지지만, 임차인의 보증금 인수가 발생하는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 늘어날 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가를 실질취득가로 간주할 수 없습니다.
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액 220,000,000원이 단순 계산상 충족되는 것으로 표시됩니다. 4회 유찰 시나리오에서는 예상 배당액이 205,979,187원으로 청구액에 미달합니다. 이 결과 역시 임차보증금과 조세채권을 반영하지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 서울은천초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 지하 1층·지상 7층 철근콘크리트구조 아파트로, 2005.02.07 사용승인되었습니다. 승강기·난방·급배수·소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 포장도로에 접하고, 동측으로 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,191,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등의 제한사항이 표시되어 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 정보가 표시되어 있으나, 본건 아파트 매수에 대한 구체적인 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 규모의 소규모 아파트입니다. 동일 면적의 실거래 비교가 확보되지 않았으므로 실제 매도 가능 가격과 거래 유동성은 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박용환의 임대차계약서와 보증금 총액을 확인하고, 매각물건명세서상 인수 관련 기재를 대조해야 합니다.
- 배당관계 확인. 확정일자·배당요구 여부·배당순위·최우선변제 해당 여부를 확인해 예상 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 낙찰가와 인수보증금을 합산한 비용을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 배당되지 않는 보증금의 규모를 모르면 매수인 총부담을 확정할 수 없습니다.
- 실거래 대조. 본건 실제 면적 및 동일 조건의 최근 실거래를 확인해야 합니다. 감정가 64%만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 선순위 임차인 명도. 보증금 반환 문제와 명도 가능 시점을 확인하고, 추가 현금 지출 가능성을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국 압류 관련 체납세액·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다. 기존 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 규제·관리비 확인. 토지거래허가 적용 여부 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가보다 임차보증금이 먼저다
이 사건은 감정가 512,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 327,680,000원으로 내려온 아파트입니다. 등기상 말소기준권리 이후의 주요 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
그러나 임차인 박용환의 전입은 말소기준권리보다 빠르고, 대항력이 있는 것으로 조사되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 인수할 금액과 실질취득가를 산정할 수 없습니다. 동일 조건의 최근 실거래 가격도 확인되지 않아 현재 최저가의 가격 메리트를 입증하기 어렵습니다.
일반 채권의 미배당액과 대항력 임차인의 인수보증금은 구분해야 합니다. 배당표상 인수액 0원이라는 계산 결과만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내려서는 안 됩니다. 임차보증금·배당관계·실거래 시세 확인이 선행되어야 하며, 그 전까지는 최저매각가만을 근거로 입찰가격을 결정하기 어렵습니다.
