204,800,000원
서울중앙지방법원 2025타경103505. 서울 관악구 봉천동 아르떼빌 5층 503호로, 감정평가상 다세대(도시형생활주택)입니다. 소유자 서정훈은 2021.08.17. 매매를 원인으로 거래가액 328,000,000원에 취득했고, 2021.10.21. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2023년 임차권등기, 2025년 국·서울특별시 압류, 그리고 2025.07.24. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 2.048억까지 내려왔다”는 데 있지 않습니다. 말소기준은 2025.01.15. 국의 압류인데, 고미수의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 빠르고, 이동현의 전입일 2024.11.06. 역시 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차관계를 먼저 정리하지 않고 최저가만 보면 위험합니다. 다만 고미수 임차권의 승계인 주택도시보증공사에 대해서는 2026.06.26. 확약으로 주된 인수 위험이 해소됐다는 점이 가장 중요한 반전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103505 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 5층 503호 · 국회단지9길 29 |
| 용도 | 다세대(도시형생활주택) · 5층 건물 내 5층 503호 |
| 준공 / 규모 | 사용승인 2021.07.16 · 12세대 · 대상면적 26.6㎡ |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.08.17. 매매 · 거래가액 328,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 204,800,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 323,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2025.01.15. 국의 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류와 2025.07.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 고미수의 임차권은 주민등록·점유가 2021.10.20., 확정일자는 경정 후 2021.09.16.로 확인돼 말소기준보다 빠릅니다. 등기상 보증금은 323,000,000원이고 전유부분 전부에 대한 임차권입니다.
② 임차관계 — 확약 밖 미상 점유자는 별도 확인
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고미수 | 2021-10-20 | 2021-09-16 임차권 경정 반영 | 323,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 · 2026.06.26. 확약으로 실질 인수 0원 |
| 이동현 | 2024-11-06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 밖 · 보증금 확인 전 인수액 확정 불가 |
등기부의 1번 임차권 경정은 고미수 임차권의 계약일·확정일자를 정정한 항목으로, 별도의 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제로 이름이 확인되는 임차·점유자는 고미수와 이동현 2명입니다. 이 가운데 고미수 임차권은 주택도시보증공사 승계와 확약으로 정리되지만, 이동현은 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 66.1%는 ‘최소 취득원가’ 기준
아르떼빌(635-516)의 제공된 실거래는 총 7건입니다. 최근 12개월 평균은 310,000,000원, 최신 거래도 2023.03. 310,000,000원이며, 최근 구간이 이전 구간보다 -0.6% 낮은 추세로 집계됩니다. 현재 최저가 204,800,000원은 최근 12개월 평균의 66.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.08 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 27.15㎡ | 3 | 313,000,000원 |
| 2022.01 | 27.15㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2021.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 310,000,000원 |
다만 여기서 “2.048억이면 시세의 66%니까 싸다”라고 단정하면 안 됩니다. 주택도시보증공사 확약으로 고미수 임차권 인수는 실질 0원이지만, 이동현의 보증금이 미상이라 최종 실질취득원가는 아직 확정되지 않았습니다. 즉 204,800,000원은 확약 반영 후 확인 가능한 최소 취득원가일 뿐이며, 이동현에게 인수해야 할 보증금이 확인되면 총 취득원가는 그만큼 올라갈 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,200원 |
| 1. 임차인 고미수 보증금 | 323,000,000원 | 201,132,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 323,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 고미수 보증금 미배당액은 121,867,200원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.06.26. 확약으로 해당 임차권에 대한 대항력·잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 그 금액은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 봅니다. 이동현의 보증금은 별도 미확인입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 고미수 인수액은 늘어도 확약분은 실질 0
| 회차 | 최저가 | 계산상 고미수 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 64% | 204,800,000원 | 121,867,200원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 · 51.2% | 163,840,000원 | 162,253,760원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 · 40.96% | 131,072,000원 | 194,563,008원 | 실질 0원 |
원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득원가가 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건의 고미수 임차권은 바로 그런 구조였지만, 주택도시보증공사의 확약이 있어 해당 구조가 실질적으로 해소됩니다. 다만 이는 고미수 임차권 승계분에만 적용되며, 이동현의 미상 보증금까지 없애주는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대(도시형생활주택)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 은천초등학교 북서측 인근으로 다세대·연립주택·아파트가 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.07.16.이고 외벽은 석재 붙임, 내부는 벽지·일부 인테리어, 샷시 이중창이며 승강기·개별난방·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등이 포함되고 절대·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 3,537,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 4.3회입니다. 실거래 자체도 최근 표본이 많지 않아 가격 검증 범위를 넓힐 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이동현 보증금 확인. 전입일 2024.11.06.은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유현황을 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- HUG 확약 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각기일까지 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 계산. 현재 확인 가능한 최소액은 204,800,000원이지만 이동현 보증금이 인수 대상이면 그 금액을 반드시 더해야 합니다.
- 시세 최신성. 최신 실거래가 2023.03. 310,000,000원으로 현재 매각기일과 시차가 큽니다. 최근 호가·인근 유사 다세대 거래와 함께 검증해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 이미 4회 유찰됐고 건물 경매 평균도 4.3회입니다. 단순 할인보다 임차관계·소규모 다세대 환금성·시장 수요를 함께 살펴야 합니다.
- 세금·체납 확인. 국과 서울특별시 압류가 존재하므로 당해세·체납세액의 우선순위를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 폭탄은 제거됐지만, 마지막 미상 변수가 남아 있다”
이 사건은 첫눈에 보면 보증금 323,000,000원의 선순위 임차권 때문에 최저가가 아무리 내려가도 실질취득원가가 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.26. 제출한 확약으로 고미수 임차권 승계분의 실질 인수는 0원이 됐습니다. 이 점만 보면 204,800,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 66.1%로 낮습니다.
하지만 결론을 곧바로 “싸다”로 끝낼 수는 없습니다. 이동현이 2024.11.06. 전입했고 보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다. 확약은 고미수 임차권 승계분에만 적용됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 더 이상 3.23억 임차권이 아니라, 이동현의 실제 보증금과 대항력·배당관계를 확인해 총 취득원가를 확정하는 것입니다. 4회 유찰과 평균 4.3회 유찰이라는 환금성 신호까지 감안하면, 권리 확인을 마치기 전 가격 할인만으로 높은 점수를 주기 어려운 물건입니다.
