3.23억 임차권은 확약으로 실질 인수 0원* — 그러나 미상 임차인과 시세 초과가 남는다

서울중앙지방법원 2025타경103505. 관악구 봉천동 아르떼빌 5층 503호, 다세대 도시형생활주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 320,000,000원이고, 사건에는 2회 유찰로 표시되어 있으나 현재 가격은 여전히 감정가의 100%입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 323,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 2025.01.15. 관악세무서 압류가 말소기준이지만, 그보다 앞선 2023.10.31. 고미수의 주택임차권등기가 존재한다는 점입니다. 임차보증금은 323,000,000원, 주민등록일과 점유개시일은 2021.10.20., 확정일자는 2021.10.22.로 등기되어 있어 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 대항력 임차권입니다.

현재 매각가 320,000,000원을 가정하면 집행비용 5,280,000원을 먼저 공제한 뒤 고미수 보증금에 314,720,000원이 배당되고, 8,280,000원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액은 매수인이 승계합니다. 그러나 이 사건은 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 해당 임차권의 매수인 부담은 실질 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 전입자는 미상

말소기준권리는 2025.01.15. 관악세무서의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 고미수의 주택임차권등기는 말소기준보다 앞서 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약으로 고미수 임차권에 관한 잔존 반환청구권과 대항력은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한 상태입니다.

임차권등기의 2023.11.30. 경정은 별도 임차인이 아니라 기존 고미수 임차권의 임대차계약일자를 2021.09.13., 확정일자를 2021.09.16.로 경정한 등기입니다. 따라서 확인되는 실제 임차 관계는 고미수와 이동현 2명으로 보고, 주택도시보증공사는 고미수 주택임차권의 승계인으로 구분해야 합니다. 승계인 청구를 별도 보증금으로 더해 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미적용 대상을 분리

③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 높다

아르떼빌은 총 12세대, 사용승인일은 2021.07.16.입니다. 제공된 거래는 전용 24.51㎡와 27.15㎡의 7건이며, 전체 평균은 310,857,142원입니다. 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래는 2023.03.의 310,000,000원이고 최근 12개월 평균도 310,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확인된 확약 반영 실질취득액 320,000,000원은 최근 시세의 103.2%입니다. 여기에 이동현의 미상 보증금 위험까지 남아 있으므로, 이 물건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

최근 거래와 이전 거래의 가격 추세도 -0.6%로 하락 방향입니다. 전체 평균 310,857,142원과 비교하더라도 최저가는 더 높고, 최신 거래가 2023.03.인 만큼 현재 응찰가는 거래 공백과 개별 호수 상태를 함께 반영해 보수적으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

배당표상 고미수 보증금 부족분은 8,280,000원이나, 2026.06.26.자 확약으로 해당 부족분의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이동현의 미상 보증금은 이 배당표에 포함되지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

* 확약은 고미수 임차권과 그 승계 관계에만 적용됩니다. 이동현의 임대차보증금이 확인될 경우 별도의 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대 도시형생활주택으로 이용 중이며, 지상 5층 건물의 제5층 제503호입니다.
• 입지. 은천초등학교 북서측 인근으로 다세대·연립주택·아파트가 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래허가구역이며, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 토지. 토지면적 278.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,537,000원/㎡이며 완경사 세로장방 형태입니다.
• 건물 상태. 사용승인일 2021.07.16.의 철근콘크리트조 건물로 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 공동주택이고 최신 제시 거래가 2023.03.이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.5회, 매각률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.06.26.자 확약서의 제출 주체, 적용 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인하세요.
• 이동현 점유 확인. 현재 점유 여부, 점유 부분, 임대차계약일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 현황조사 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 승계 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 고미수 주택임차권의 승계인이므로 고미수 보증금 323,000,000원과 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 가격 상한. 현재 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 310,000,000원보다 높고, 가격 추세도 -0.6%입니다.
• 2회 유찰·100% 가격 확인. 사건은 2회 유찰로 표시되지만 현재 최저가는 감정가와 같은 320,000,000원입니다. 실제 매각공고의 회차와 최저가를 다시 확인하세요.
• 토지거래허가구역. 토지거래허가구역 지정 내용을 확인하고 취득 및 이용 과정의 적용 여부를 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.10.21. 민간임대주택등기가 있으므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
• 체납·관리비. 압류가 존재하므로 당해세와 체납 관리비, 공용부분 관리비 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만 안전형은 아니다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 323,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 320,000,000원을 웃도는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 배당표만 보면 8,280,000원이 남고, 유찰될수록 미배당액이 71,384,000원, 121,867,200원으로 증가합니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 고미수 임차권에 관한 매수인 부담은 실질 0원*으로 해소됩니다.

문제는 확약 밖입니다. 이동현의 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 동시에 확약 적용 대상만 반영한 실질취득액 320,000,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래 310,000,000원보다 높고, 거래 추세는 -0.6%입니다. 총 12세대 소규모 다세대이고 최신 제시 거래가 2023.03.이며 경매 평균 유찰 횟수도 3.5회입니다.

확약은 합격, 미상 임차인과 가격은 보류. 고미수 임차권만 보고 위험 물건으로 단정할 필요는 없지만, 이동현의 보증금과 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 인수 0원으로 종결해서도 안 됩니다. 현재 가격 역시 최근 시세 이상이므로, 임차관계 원본 확인과 가격 조정이 모두 충족되어야 검토 가능한 물건입니다.