창원지방법원 2024타경32084. 거제시 일운면 옥림리 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 기호3은 근린생활시설, 기호4는 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 주상용으로 이용되는 제1종일반주거지역입니다. 현재 소유자는 천춘부이고, 2016.04.27. 장승포신용협동조합의 채권최고액 715,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경남신용보증재단, 소상공인시장진흥공단, 거제축산업협동조합의 가압류와 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순한 ‘권리 깨끗한 할인물건’으로 보면 안 됩니다. 매각에는 일부 제시외 건물이 포함되지만, 다른 제시외 건물은 매각에서 제외되고 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 여기에 인접 토지와의 경계가 불분명하고 제시외 건물 위치 확인에도 측량이 필요하므로, 가격보다 먼저 물리적 이용범위와 법률관계를 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경32084 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 옥림리 172 |
| 등기상 건물 | 경상남도 거제시 일운면 옥림리 173, 590-5 제1동호 · 경상남도 거제시 일운면 옥림3길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호3 근린생활시설 · 기호4 단독주택 |
| 소유자 | 천춘부 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,217,161,660원 / 292,240,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 청구액 | 1,076,964,694원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 | 면적 820.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 공시지가 362,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 그러나 물건 자체 리스크가 크다
등기상 핵심은 2016.04.27. 장승포신용협동조합 근저당권 715,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2023년 이후의 가압류 3건과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2024.12.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.01.21. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 292,240,000원으로 감정가 1,217,161,660원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 5회 유찰 시 204,568,000원, 6회 유찰 시 143,197,600원으로 내려가는 시나리오도 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설·단독주택과 토지가 결합된 일괄매각이고, 일부 현황 도로·경계 불분명·매각제외 제시외 건물·법정지상권 불명확성이 동시에 존재하므로 감정가 할인율은 투자매력과 동일한 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,891,360원 |
| 1. 근저당 · 장승포신용협동조합 | 715,000,000원 | 287,348,640원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 49,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 거제축산업협동조합 | 21,001,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 835,001,276원 중 예상 배당액은 287,348,640원이고, 미배당액은 547,652,636원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 일운면 옥림리 ‘하촌마을’ 북서측 인근. 해안가 주변으로 펜션, 주택, 농경지 및 일부 상가가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 출입이 가능하고, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 기호3은 근린생활시설, 기호4는 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수·위생·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 820.0㎡, 지목 대, 주상용, 완경사·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 362,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부는 소로1류에 저촉되고 중로2류에 접합니다.
- 현황 차이. 목록 6은 공부상 ‘답’이나 일부 현황은 ‘도로’입니다. 목록 3·4는 옥림리 173과 590-5 양 지상으로 표시돼 있으나 현황상 590-5가 합병 말소되어 옥림리 173 지상에 소재합니다.
- 경계. 인접 토지와의 경계가 불분명해 토지경계 및 제시외 건물 위치 확인을 위해 측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지 사용·철거·임대료 청구 가능성까지 전제로 검토해야 합니다.
- 측량 선행. 토지 경계와 제시외 건물 위치가 불명확합니다. 실제 점유범위와 매각포함·제외 건물의 위치를 측량으로 특정해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록 6은 공부상 답이지만 일부가 현황 도로입니다. 실제 이용면적과 통행관계가 가격에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사업자등록·전입 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정할 수 없습니다. 토지·근린생활시설·단독주택의 개별 시세와 제시외 건물 리스크를 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장을 직접 대조해 매각포함 범위와 법률관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인보다 법정지상권과 경계가 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인물건입니다. 감정가 1,217,161,660원에서 4회 유찰돼 최저가가 292,240,000원, 즉 24%까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론은 가격보다 리스크에서 갈립니다. 매각제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 토지 경계와 제시외 건물 위치도 불명확합니다. 일부 토지는 공부와 현황도 다릅니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 저렴하다고 확인할 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 장점보다 물리적·법률적 이용제약을 먼저 풀어야 하는 고난도 물건입니다. 권리말소는 단순하지만, 이용관계는 단순하지 않습니다.
