서울중앙지방법원 2025타경103635. 대방동 명성하우스 5층 501호로, 공부상 다세대주택이며 대상 면적은 27.9㎡입니다. 감정가는 340,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 217,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다. 실제 임차인 조영식의 전입일은 2022.03.18로 말소기준인 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 빠르고, 보증금은 297,000,000원입니다.
임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 회차에서는 집행비용 3,846,400원을 제외한 213,753,600원만 배당되는 것으로 계산됩니다. 남는 83,246,400원은 매수인 인수입니다. 따라서 입찰가 217,600,000원만 지불하는 구조가 아니라, 낙찰 이후 인수액까지 합친 300,846,400원이 현재 회차의 실질적인 취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 제5층 제501호 · 도로명주소 대방동7길 44 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상 면적 27.9㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.02.28 · 총 16세대 |
| 소유자 | 사형택 (2019.10.11 매매, 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 217,600,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 승부처
등기상 2019.03.21 설정된 관악신용협동조합 근저당권 2건은 2019.10.30 일부포기로 말소됐고, 2021.08.31 국세 압류도 2021.11.09 해제됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.03.18 전입과 2022.03.20 점유개시를 갖춘 조영식의 임차권은 대항력이 인정되는 구조이며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 승계합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 조영식 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 297,000,000원 | 전입 2022.03.18 점유 2022.03.20 확정 2022.02.22 배당요구 2024.03.27 | 대항력 있음 우선변제 있음 83,246,400원 승계 |
임차권등기는 2024.03.27 접수됐지만, 등기 내용에 임대차계약일 2022.02.06, 확정일자 2022.02.22, 전입일 2022.03.18, 점유개시일 2022.03.20이 기재돼 있습니다. 임차인은 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사합니다. 다만 현재 가정 매각가로는 보증금 전액이 배당되지 않아 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 64% | 217,600,000원 | 83,246,400원 | 300,846,400원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 174,080,000원 | 126,157,120원 | 300,237,120원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 139,264,000원 | 160,485,696원 | 299,749,696원 |
최저가는 217,600,000원에서 174,080,000원, 139,264,000원으로 내려가지만 인수액은 반대로 83,246,400원에서 126,157,120원, 160,485,696원으로 증가합니다. 결국 매각가와 인수액의 합계는 약 3억원으로 유지됩니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 낮아진 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
④ 시세 비교 — 4억원 거래는 면적이 달라 참고용
명성하우스에서 확인되는 최근 12개월 거래는 2024.10 거래 1건입니다. 거래금액은 400,000,000원이지만 거래 면적은 46.65㎡로, 대상 면적 27.9㎡와 일치하지 않습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 경매 대상 | 27.9㎡ | 5층 | 실질취득 300,846,400원 |
| 2024.10 실거래 | 46.65㎡ | 6층 | 400,000,000원 |
실질취득액 300,846,400원은 참고 거래 400,000,000원의 75.2%입니다. 그러나 면적 차이가 18.75㎡이고 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 최저가 217,600,000원을 4억원과 직접 비교해 54.4% 수준이라고 평가하는 방식은 인수액과 면적 차이를 모두 빠뜨리므로 적절하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,846,400원 |
| 1. 임차인 조영식 보증금 | 297,000,000원 | 213,753,600원 |
| 관악신용협동조합 근저당권 1 | 4,128,000,000원 | 0원 |
| 관악신용협동조합 근저당권 2 | 672,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 경매신청채권 청구액 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 임차보증금 부족분 83,246,400원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄어들어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 5층 501호입니다. 사용승인일은 2019.02.28입니다.
- 입지. 서울공업고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택과 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 보라매역 신림선·7호선이 소재합니다.
- 도로·토지. 3필지 일단의 장방형 평지로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 건물 동측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있고 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 다세대주택이고 동일 면적 실거래 표본이 없어, 일반 아파트보다 가격 검증과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당액을 더해 실제 투입금액을 산정해야 합니다. 현재 회차 기준 합계는 300,846,400원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 매각가가 내려간 만큼 임차인 인수액이 증가합니다. 3회 유찰 시 300,237,120원, 4회 유찰 시 299,749,696원으로 총부담 감소 폭은 제한적입니다.
- 당해세 확인. 세금 압류 이력이 있고 2024.12.18 국의 압류가 등기돼 있습니다. 당해세가 우선 배당되면 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 보증금 반환·명도 동시 협의. 임차권등기와 대항력이 있는 임차인이므로 인수금 지급, 임차권등기 말소, 점유 인도 조건을 하나의 합의서로 정리해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인된 4억원 거래는 46.65㎡로 대상 27.9㎡와 다릅니다. 인근 동일 면적 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 공과금, 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 배당내역과 임차인의 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 물건의 핵심 숫자는 최저가 217,600,000원이 아니라 실질취득액 300,846,400원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다. 3회나 4회까지 유찰돼도 총부담은 약 3억원으로 거의 고정됩니다.
참고 실거래 400,000,000원보다 실질취득액이 낮기는 하지만, 해당 거래는 면적 46.65㎡로 대상 물건 27.9㎡와 일치하지 않고 거래 표본도 1건뿐입니다. 소규모 다세대, 평균 유찰 6.9회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 고려하면 최저가 할인만을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 인수형, 가격은 검증 부족, 환금성은 보수적. 임차보증금 승계를 감당하면서도 동일 면적 시세 대비 충분한 안전마진이 확인될 때만 접근할 물건입니다.