서울동부지방법원 2024타경64694. 서울 강동구 천호동 413-3 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 물건 표시는 도시형생활주택 + 토지이나 감정평가상 현재 이용상태는 영업용점포입니다. 토지는 50.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역에 속하며 천호역 북동측 인근 상업지대에 자리합니다. 권리의 기준점은 2016년 송파농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 에이피알·신한은행의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 인수보다 건물 자체의 현황과 철거 문제입니다. 건물은 공부상 목조 세멘와즙지붕 1층 구조지만 현황은 판넬 및 일부 벽돌조 판넬지붕 위 천막덮개로 보강돼 있습니다. 사용승인은 1963.04.05이고, 감정평가는 공부상 구조와 보강공사 현황 및 경제적 잔존내용년수를 함께 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 413-3 · 서울특별시 강동구 천호대로157길 35 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 + 토지 · 감정평가상 영업용점포 이용중 |
| 토지 | 50.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 44.07㎡ · 공부상 목조 세멘와즙지붕 1층 · 현황 판넬 및 일부 벽돌조 판넬지붕 위 천막덮개 |
| 소유자 | 김명균 |
| 감정가 / 최저가 | 1,597,447,830원 / 817,893,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 125,187,624원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2016.09.22 송파농업협동조합 근저당권, 채권최고액 840,000,000원입니다. 같은 날 기존 신한은행 근저당권 416,000,000원은 해지로 말소됐습니다. 이후 2024년 에이피알 105,322,581원 가압류, 신한은행 15,498,120원 가압류, 2024.12.03 에이피알 강제경매개시결정, 2025.01.24 한국자산신탁 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 사실과 실제 점유·인도 문제는 구분해 확인할 필요가 있습니다.
② 현황 리스크 — 이 사건의 진짜 핵심
현재 회차는 5회 유찰, 감정가의 51.2%인 817,893,000원입니다. 이후 시나리오는 6회 유찰 시 654,314,400원(40.96%), 7회 유찰 시 523,451,520원(32.77%)입니다. 그러나 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기보다 철거의무와 건물 현황, 반복 유찰이라는 시장 반응을 동시에 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 817,893,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,578,930원 |
| 2. 근저당 · 송파농업협동조합 | 840,000,000원 | 807,314,070원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이피알 | 105,322,581원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 15,498,120원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사에이피알 | 125,187,624원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국자산신탁 주식회사 | 125,187,624원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 1,211,195,949원 중 예상배당은 807,314,070원이며 미배당은 403,881,879원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 천호역 북동측 인근으로 상업시설·업무시설·백화점 등이 혼재하는 상업지대이며, 감정평가상 제반 상업환경 여건은 양호한 편입니다.
- 교통. 지하철 5호선·8호선이 교차하는 천호역과 천호대로변 노선버스정류장이 인근에 있고, 중로에 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 50.0㎡ 대지, 일반상업지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 25,670,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·재정비촉진지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 해당하고 중로3류에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 영업용점포로 이용 중이며 전기·상수도·도시가스가 인입돼 있습니다.
- 건물. 1963.04.05 사용승인 건물로, 공부상 구조와 현황 보강 상태를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 철거 범위 확인. 서울동부지방법원 2022가단110699호 분쟁판결에서 언급된 22㎡ 철거의무의 정확한 범위와 집행 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
- 현황 실측. 건물 44.07㎡의 공부상 구조와 현황 판넬·일부 벽돌조 보강 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 점유자와 영업 주체, 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰입니다. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지 철거·현황 문제와 연결되는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 403,881,879원이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수의무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역과 재정비촉진지구 등 토지이용계획이 향후 이용·정비계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 분쟁판결 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 물건”
이 사건은 권리표만 보면 단순합니다. 2016년 송파농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 소멸하며 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 물건 자체에는 44.07㎡ 중 22㎡ 철거의무가 있다는 분쟁판결이 있고, 공부상 목조 구조와 실제 판넬·일부 벽돌조 보강 상태도 다릅니다. 현재까지 5회 유찰돼 최저가는 817,893,000원, 감정가의 51.2%까지 낮아졌지만 그 숫자만으로 안전마진을 판단하기 어렵습니다. 권리는 소멸형, 현황은 고위험형. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 철거판결과 실제 건물 상태를 어디까지 확인하고 가격에 반영할 수 있느냐입니다.
