서울중앙지방법원 2025타경103755. 노량진드림스퀘어복합빌딩 제8층 에이804호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 231,000,000원, 현재 최저매각가는 147,840,000원으로 4회 유찰된 상태입니다.
권리분석의 중심은 2022년부터 이어진 임차권입니다. 문희수의 임대차계약일은 2022.10.04., 주민등록 및 점유개시는 2022.10.24.이고 보증금은 265,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2023.06.13. 정승하의 가압류입니다. 따라서 시간순으로는 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 8층 에이804호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 최낙훈 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 18층 · 제8층 제에이804호 · 사용승인일 2020.12.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.06.13. 정승하의 가압류입니다. 이후 중소기업은행·서울보증보험·주택도시보증공사의 가압류와 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 문희수의 전입·점유는 2022.10.24.로 말소기준보다 먼저이므로, 확약이 없다면 매수인 인수 위험이 발생하는 선순위 대항력 임차권입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문희수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.24 | 2022.10.04 | 265,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 확약 |
실제 임차권자는 문희수 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 확약서를 제출한 사실이 기재되어 있습니다. 이 승계관계를 별도 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
② 실질 인수액 — 확약 전과 확약 후를 구분해야 한다
현재 최저매각가 147,840,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용 2,869,760원을 먼저 차감하고, 문희수 보증금에 144,970,240원이 배당됩니다. 보증금 265,000,000원 중 120,029,760원이 부족하므로 일반적인 대항력 임차인 규칙만 적용하면 이 금액이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 147,840,000원으로 봅니다. 5회 유찰 시 계산상 인수액 149,183,808원, 6회 유찰 시 계산상 인수액 172,485,517원도 같은 확약이 유효하게 반영되는 한 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,760원 |
| 1. 임차인 문희수 보증금 | 265,000,000원 | 144,970,240원 |
| 2. 가압류 · 정승하 | 795,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 100,942,047원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 5,162,244원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생길 수 있습니다. 위 배당계산상 임차보증금 부족액은 120,029,760원이지만, 2026.06.26. 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·9호선 노량진역 북서측 인근으로, 상업·업무용 빌딩과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선·9호선 노량진역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 폐문·부재로 직접 조사하지 못해 건축물현황도와 외부관찰을 기준으로 했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 18층 건물의 제8층 제에이804호이며 사용승인일은 2020.12.28.입니다.
- 토지. 유통상업지역·제3종일반주거지역 관련 토지로 공시지가는 7,236,000원/㎡입니다. 철도보호지구 저촉, 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 문희수 명의 주택임차권등기의 말소 절차와 승계인 주택도시보증공사의 확약 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 용산구·국·양평군 압류가 있으며, 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 이해관계인 폐문·부재로 내부를 직접 조사하지 못했으므로 실제 내부구조와 이용상태가 다를 수 있습니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되지 않아 4회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 배당표만 보면 현재 최저가 147,840,000원에서 임차보증금 120,029,760원이 미배당되어 매수인이 이를 인수하는 전형적인 대항력 임차인 사건처럼 보입니다. 그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.26. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약을 반영한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 147,840,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 4회 유찰과 64%라는 숫자만 보고 가격이 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않고, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 권리에서는 확약의 유효성과 말소 실행을, 가격에서는 별도의 실제 시세 검증을 각각 확인해야 하는 사건입니다.
