서울중앙지방법원 2025타경103755. 노량진드림스퀘어복합빌딩 8층 에이804호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자 최낙훈은 2021.05.14. 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 있음”에서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 문희수는 2022.10.24. 전입·점유했고, 확정일자는 2022.10.04.입니다. 말소기준권리인 2023.06.13. 정승하 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 그러나 보증금 반환채권을 승계한 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출해, 매수인 인수구조를 바꾸는 조건이 붙었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 제8층 제에이804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층/지상 18층 · 8층 · 사용승인일 2020.12.28. |
| 소유자 | 최낙훈 (2021.05.14. 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (감정가 100%·2회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서
말소기준권리는 2023.06.13. 접수된 정승하의 가압류 795,000,000원입니다. 중소기업은행 가압류, 서울보증보험 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 압류와 현 경매개시결정은 말소기준권리 이후에 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 문희수의 전입·점유일은 2022.10.24., 확정일자는 2022.10.04.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2024.11.11. 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰대금에서 배당받지 못한 잔액은 매수인 인수 대상이 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문희수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.24. | 2022.10.04. | 265,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 배당요구 |
② 가격 판단 — 확약 전후 부담구조가 다르다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 231,000,000원입니다. 사건에는 2회 유찰이 표시돼 있으나 현재 최저가는 감정가의 100%로 제시돼 있습니다. 그 원인은 단정하지 않고, 응찰 전 매각기일내역에서 현재 회차와 최저가를 다시 대조해야 합니다.
확약서를 반영하지 않는 원칙적 계산에서는 매각대금이 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 즉 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담으로 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 전 합계 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 231,000,000원 | 38,034,000원 | 269,034,000원 | 231,000,000원* |
| 3회 유찰 가정 · 감정가 80% | 184,800,000원 | 83,587,200원 | 268,387,200원 | 184,800,000원* |
| 4회 유찰 가정 · 감정가 64% | 147,840,000원 | 120,029,760원 | 267,869,760원 | 147,840,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질 부담은 보증금 265,000,000원 수준을 중심으로 움직입니다. 집행비용 추정액까지 반영된 현재 회차의 매각대금과 룰상 인수액 합계는 269,034,000원입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 인수가 0원이 되어 실질취득은 낙찰가 자체로 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 문희수 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 가압류 · 정승하 | 795,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 100,942,047원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 경기신용보증재단 | 265,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 5,162,244원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 7. 현 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 231,000,000원에서 집행비용 4,034,000원을 차감한 226,966,000원이 임차보증금 우선배당에 사용되는 계산입니다. 확약 전 기준 임차보증금 부족분은 38,034,000원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선차감액과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·9호선 노량진역 북서측 인근이며, 상업·업무용 빌딩과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 노량진역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 용도·현황의 일치 여부와 금융·세금 적용을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 지하 5층·지상 18층 철근콘크리트 건물의 8층이며, 사용승인일은 2020.12.28.입니다.
- 규제. 유통상업지역·제3종일반주거지역과 관련되고, 과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약 허가구역 등 여러 제한사항이 표시돼 있습니다.
- 조사 한계. 이해관계인의 폐문 부재로 내부구조와 이용상황을 직접 조사하지 못해 건축물현황도와 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서의 제출 주체, 적용 대상, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각물건명세서의 특별매각조건과 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 서류·절차를 확인하세요.
- 세금 압류. 용산구, 국, 양평군 압류와 관련해 당해세 여부 및 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 현재 최저가 재확인. 2회 유찰 표기와 감정가 100%의 최저가가 함께 나타나므로 매각기일내역과 매각조건을 대조하세요.
- 용도 확인. 근린시설 표기와 업무시설(오피스텔) 이용상태의 차이가 대출, 취득세, 부가가치세, 전입 및 임대운영에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현장 확인. 내부를 직접 조사하지 못한 물건이므로 점유상태, 실제 구조, 시설 상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 별도로 조사하기 전에는 231,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약의 유효성이 핵심”
이 물건은 원칙적으로는 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 인수형 구조입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 38,034,000원은 확약이 없다면 매수인이 떠안을 수 있고, 낙찰가가 내려가면 부족분은 더 커집니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
다만 보증금 반환채권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 유효하게 적용되고 말소가 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 권리의 승부처는 확약 원문과 이행 가능성, 가격의 승부처는 현재 실거래 검증입니다. 권리는 조건부 정리, 가격은 판단 보류. 이것이 이 사건의 결론입니다.