창원지방법원 2024타경40099. 진주시 가좌동 유-시티빌딩 3층 304호입니다. 사건상 용도 표기는 대지, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 김충헌은 2023.05.02 거래가 320,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 진주서부농업협동조합 앞으로 채권최고액 286,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 2024.12.13 진주서부농업협동조합이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다.
등기부 자체는 비교적 단순합니다. 과거 경남은행 근저당, 진주축산업협동조합 근저당, 유동석 전세권은 모두 이미 말소됐고, 현존 말소기준권리는 2023.05.02 진주서부농업협동조합 근저당입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김경석·유강민 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경40099 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 진주대로 522, 3층304호 (가좌동, 유-시티빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 철골철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 김충헌 (2023.05.02 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 115,046,000원 (4회 유찰 · 감정가 35.84%) |
| 말소기준권리 | 2023.05.02 진주서부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 286,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 진주서부농업협동조합 / 224,614,127원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차가 핵심
과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐기 때문에 낙찰자가 그 권리 자체를 승계하는 구조는 아닙니다. 2023.05.02 설정된 진주서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 2024.12.13 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 김경석의 전입일은 2018.03.29로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 임차인 권리신고도 없어, 대항력 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경석 | 3층 304호 | 2018.03.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 유강민 | 3층 304호 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 승계 없음 |
김경석은 전입일이 말소기준 2023.05.02보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이고, 권리신고도 확인되지 않습니다. 정확도상 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 반면 유강민은 2023.06.09 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금 자체가 확인되지 않아 임대차 실체 확인은 필요합니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 ‘저가’라는 뜻은 아니다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가는 115,046,000원으로 감정가 321,000,000원의 35.84% 수준입니다. 5회 유찰 시 92,036,800원, 6회 유찰 시 73,629,440원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건은 동일 조건의 실거래 비교값으로 시세 우위를 확인할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 김경석의 승계 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득 비용이 그만큼 낮아진다고 보장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,644원 |
| 1. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 286,000,000원 | 112,635,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 진주서부농업협동조합의 채권최고액 286,000,000원 중 112,635,356원만 배당되는 계산이며, 173,364,644원이 미배당입니다. 신청채권 청구액 224,614,127원도 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
위 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 김경석의 보증금·최종 대항력 여부가 불명확하므로 이를 실제 인수액 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 가좌동 가좌초등학교 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 용도입니다. 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰 등에 따른 통상적 이용상황을 고려해 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 3층 304호이며, 위생·급배수·소화전·화재경보 및 탐지·승강기·스프링클러 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 659.3㎡, 공시지가는 3,034,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 대로, 남동측 소로, 북동측 세로에 접하며 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 대로1류·소로1류·소로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김경석 보증금 확인. 2018.03.29 전입의 보증금·확정일자·실제 임대차계약과 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
- 전출 사실 검증. 신청채권자가 제출한 김경석의 2025.03.05 전출 주장과 실제 주민등록 변동·점유상태가 일치하는지 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 김경석에게 승계되는 미배당 보증금이 확인되면 최저가 115,046,000원에 그 금액을 더해 판단해야 합니다.
- 유강민 확인. 2023.06.09 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 임대차 실체를 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 근린생활시설의 실제 내부 상태와 이용상황을 재확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 4회 유찰과 감정가 35.84%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 임차인 인수액과 현장가치를 먼저 확정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·주민등록 변동 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.84%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 321,000,000원에서 4회 유찰돼 115,046,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이지만, 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 김경석이 2018.03.29 전입했고 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다. 신청채권자의 2025.03.05 전출 주장까지 존재해 사실관계가 엇갈리므로, 현재 단계에서는 대항력을 “있음”이나 “없음” 어느 쪽으로도 확정하지 않고 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
유강민은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 김경석의 승계금액이 확정되지 않으면 매수인의 실질취득가 역시 확정되지 않습니다. 4회 유찰은 가격 신호일 뿐 권리 리스크를 없애주지 않습니다. 이 사건의 승부처는 115,046,000원이라는 최저가가 아니라, 김경석에게 실제로 승계될 금액이 0원인지, 아니면 별도 금액이 존재하는지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
