창원지방법원 2025타경420. 거제시 장목면 장목리 366-33 일대의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층, 사용승인일은 2011.11.04이며 이용상태는 숙박시설(여관)입니다. 다만 현황은 폐업상태로 조사됐습니다. 토지면적은 997.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
등기상 말소기준권리는 2019.11.12 해운대농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,164,000,000원입니다. 이후의 경남신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 등기상 인수 0원과 토지 사용상 리스크가 없다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 목록3 지상에 분묘가 걸쳐 있어 분묘기지권 성립 가능성이 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경420 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장목면 장목리 366-33 · 경상남도 거제시 장목면 시루성길 18-19 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(여관) · 현황 폐업상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2011.11.04 |
| 토지 | 997.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 김진효 지분 5분의 3 · 김학연 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 1,379,318,700원 / 965,523,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,218,205,696원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 을구 7번 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 2019.11.12 설정됐고 공동담보로 장목리 366-33 토지와 366-34 토지가 기재돼 있습니다. 2022.01.05의 경남신용보증재단 가압류 38,000,000원, 2022.06.22의 같은 재단 가압류 39,133,062원, 2025.03.28의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
해당 근저당권은 2026.01.20 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전 등기돼 있습니다. 따라서 입찰 직전에는 근저당권의 최신 권리자 및 배당 관계를 등기부와 경매기록에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 점유·이용상태 — 폐업 여관, 임대관계 미상
감정평가상 이용상태는 숙박시설(여관)이며 현황은 폐업상태입니다. 1층은 계단실 및 주차장 등, 1~3층은 숙박시설(여관) 등으로 기재돼 있습니다. 임차인으로 표기된 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 인도 대상은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
| 구분 | 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 표기 없음 | 임대관계 미상 |
| 대항력 | 확인되는 임차인 없음 | 확정 판단 대상 없음 |
| 우선변제 | 확인되는 임차인 없음 | 확정 판단 대상 없음 |
| 승계 | 배당 계산상 매수인 인수 0원 | 0원 |
③ 가격 — 70% 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 1,379,318,700원, 현재 최저매각가격은 965,523,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 675,866,100원, 3회 유찰 시 473,106,269원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 근거는 없습니다. 특히 현황 폐업 숙박시설과 토지 일괄매각, 분묘기지권 가능성이 함께 있는 만큼 가격 판단은 실제 수익성·재활용 가능성·현장 상태를 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 965,523,000원 | 953,467,770원 | 287,665,292원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 675,866,100원 | 666,707,439원 | 574,425,623원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 473,106,269원 | 465,975,206원 | 775,157,856원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 287,665,292원 → 574,425,623원 → 775,157,856원으로 커지지만, 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족액과 매수인의 승계금액을 혼동해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 965,523,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,055,230원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 1,164,000,000원 | 953,467,770원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 경남신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 39,133,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 총 채권액은 1,241,133,062원, 예상 배당액은 953,467,770원, 미배당은 287,665,292원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·토지 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각이며, 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ 및 시설물 a도 매각에 포함됩니다.
- 분묘. 목록3 지상에 분묘 1기가 걸쳐 소재하며 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격입니다.
- 토지 경계. 감정평가에서 토지 위치 및 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인했고, 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 소로3류 관련 제한이 기재돼 있습니다. 목록3에는 준보전산지도 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 308,500원/㎡입니다.
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 장목면 장목리 소재 장목초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 펜션·단독주택·농경지 등이 혼재하는 해안 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 등의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 화강석 붙임·스톤코트 마감 등, 내부는 벽지 및 타일 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비 등이 설치된 것으로 조사됐으나 정상적인 작동 여부는 미상입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 분묘기지권 조사. 목록3의 분묘 1기 위치와 토지 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인하고 분묘기지권 성립 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 표기는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·사용자와 인도 대상을 확인해야 합니다.
- 폐업시설 상태. 숙박시설은 현황 폐업상태이고 위생·급배수설비의 정상 작동 여부도 미상입니다. 내부 상태와 재가동 비용 확인이 필요합니다.
- 경계 확인. 토지의 정확한 위치·경계가 중요한 물건이므로 필요하면 측량을 통해 일괄매각 대상과 분묘 위치를 대조해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ 및 시설물 a가 매각에 포함되므로 감정서와 현장을 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 7번 근저당권은 2026.01.20 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 등기와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가 70%지만 비교 실거래 근거가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 이용가치와 현장 상태를 기준으로 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.11.12 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 현황 폐업 여관, 임대관계 미상, 목록3의 분묘 1기와 분묘기지권 성립 가능성, 일괄매각되는 토지와 제시외 건물·시설물이 함께 얽혀 있습니다.
현재 최저가 965,523,000원은 감정가의 70%지만 실거래 시세 비교 근거가 없으므로 이 수치만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원이지만, 분묘·점유·폐업시설·토지 경계를 해결할 수 있는지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리보다 현장 실사가 당락을 좌우합니다.
