서울중앙지방법원 2025타경103868. 신림동 레미안아트빌 1층 103호, 전용 28.15㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가보다 내려왔다는 데 있지 않습니다. 2021.06.29. 전입한 곽영분은 2023.01.27. 말소기준 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이고 보증금은 249,000,000원입니다. 현재 최저가 배당구조만 보면 보증금 부족분 63,012,160원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.19.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 곽영분 임차권의 부족분은 계산상 존재하더라도 매수인 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 가격 판단 역시 보증금 249,000,000원이 아니라 실제 취득부담인 189,440,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103868 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.15㎡ · 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.06.29. 매매 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 189,440,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약이 핵심
말소기준은 2023.01.27. 포천세무서장 압류입니다. 이후 강서구 압류, 의정부세무서장 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.06.04. 설정됐던 신신새마을금고·원신새마을금고 근저당권은 2021.06.30. 이미 말소됐습니다.
| 임차 관련자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽영분 | 2021.06.29 | 249,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 · 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 민세희 | 2025.03.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
등기부 을구 4-2는 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 확정일자를 2021.06.07.로 경정한 등기입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 189,440,000원 vs 최근 269,000,000원
레미안아트빌 전용 28.15㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 269,000,000원이며, 최신 거래도 2026.02. 269,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래군보다 7.4% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 189,440,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 29.15㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2021.08 | 29.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.08 | 28.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.07 | 28.15㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.15㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.17㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 28.15㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.15㎡ | 2건 | 269,000,000원 |
③ 예상배당표 (현재 최저가 189,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,452,160원 |
| 1. 곽영분 보증금 · 우선변제 | 249,000,000원 | 185,987,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 곽영분 보증금 부족분은 63,012,160원입니다. 다만 2026.06.19. 확약서에 따라 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로 해당 부족분의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남강중학교 북서측 인근이며 다세대주택·다가구형 단독주택·소규모 근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 정류장 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물 내 1층 일부이며 위생·급배수·난방·도시가스·소화·공용승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 남서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현 점유자 확인. 민세희는 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 임대차관계와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문으로 설비 작동, 누수, 내부 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
- 환금성 점검. 15세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 10.0회·낙찰률 0.0%이므로 최근 실거래와 별개로 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 189,440,000원과 최근 12개월 평균 269,000,000원을 기준으로 판단해야 하며, 전체 과거 평균 254,555,555원만으로 가격을 평가할 필요는 없습니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약으로 인수는 사라졌다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 249,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당계산에서도 부족분 63,012,160원이 남습니다. 그러나 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.19. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 이 부족분을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.
따라서 현재 회차에서 볼 핵심 숫자는 실질취득 189,440,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가인 269,000,000원의 70.4%입니다. 다만 4회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 10.0회·낙찰률 0.0%, 현 점유자의 보증금 미상, 내부 미확인이라는 환금성·현장 리스크가 남아 있습니다. 권리의 핵심은 확약서, 가격의 핵심은 최근 실거래, 최종 확인의 핵심은 점유·세금·내부 상태입니다.
