서울중앙지방법원 2025타경103868. 관악구 신림동 레미안아트빌 1층 103호, 전용면적 28.15㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김택현은 2021.06.29. 거래가 249,000,000원으로 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 249,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차권·보증기관 승계·확약서가 한데 얽혀 있다는 점입니다.
임차권자 곽영분은 2021.06.29. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 최초 2021.06.29.로 등기되었다가 2023.10.13. 경정등기로 2021.06.07.로 정정됐습니다. 말소기준인 2023.01.27. 국세 압류보다 앞선 임차관계이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 제출한 확약서 때문에 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구와 대항력이 포기됩니다. 따라서 이 임차보증금은 별도 인수액으로 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 1층 103호 · 도로명주소 법원단지20길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.15㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 1층 일부 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2021.04.30. 준공 · 총 15세대 |
| 소유자 | 김택현 (2021.06.29. 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (2회 유찰 표기 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준 | 2023.01.27. 갑구 3번 압류 · 국(포천세무서장) |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.01.27. 국세 압류입니다. 그보다 앞선 2021.06.04.에는 신신새마을금고 996,000,000원과 원신새마을금고 480,000,000원의 공동담보 근저당 설정기록이 있으나, 2021.06.30. 각 설정등기를 말소한 기록도 이어집니다. 반면 예상배당 계산에는 두 금고의 채권이 포함돼 있으므로, 근저당의 실제 존속· 배당참가 여부는 등기부 원본과 법원 배당기준을 직접 대조해야 합니다.
② 임차관계 — 실제 2명, 임차권 경정은 중복 인원 아님
| 임차관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽영분 전유부분 전부 · 주거 | 전입 2021.06.29. 확정 2021.06.29. 경정 2021.06.07. | 249,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 민세희 현황조사·명세서 확인 | 전입 2025.03.14. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 점유·임대관계 확인 필요 |
곽영분 외에 민세희의 전입이 확인됩니다. 민세희의 전입일은 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·구체적인 점유관계가 확인되지 않았습니다. 이는 매수인의 보증금 인수 위험보다 현장 점유와 명도 절차에 영향을 줄 수 있는 항목입니다. 이름 없는 임차권 경정기록은 곽영분 임차권의 확정일자를 고친 동일 권리의 정정으로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 110%
레미안아트빌은 총 15세대, 2021.04.30. 준공된 소규모 다세대주택입니다. 전용 28.15㎡ 일치 거래를 포함한 실거래는 9건이며, 전체 평균은 254,555,555원입니다. 그러나 가격 판단은 오래된 2021년 거래가 다수 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 29.15㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2021.08 | 29.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.08 | 28.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.07 | 28.15㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.15㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.17㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 28.15㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 254,555,555원 |
| 최근 12개월 | 28.15㎡ | 2건 | 269,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 269,000,000원이며, 최근 거래 수준은 이전 거래보다 7.4% 상승했습니다. 하락 추세는 아니지만 현재 최저가 296,000,000원은 최근 시세의 110.0%, 전체 평균의 116.3%입니다. 확약으로 인수액이 0원이더라도 현재 실질취득액은 296,000,000원이므로, 최근 거래보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 임차인 곽영분 보증금 | 249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 2. 신신새마을금고 근저당 | 996,000,000원 | 42,056,000원 |
| 3. 원신새마을금고 근저당 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 청구는 곽영분 임차보증금 승계와 연결되므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 등기부에는 2021.06.30. 금고 근저당 설정등기 말소기록이 있으므로 실제 배당순위와 배당액은 법원 서류에서 재확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 인수 시나리오 — 룰상 금액과 확약 효과를 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 표기 | 296,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 236,800,000원 | 16,315,200원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 189,440,000원 | 63,012,160원 | 0원* |
* 확약이 없었다면 낙찰가 하락에 따라 곽영분 보증금의 미배당액이 증가해 3회 유찰 시 16,315,200원, 4회 유찰 시 63,012,160원의 인수액이 계산됩니다. 그러나 2026.06.19.자 확약서에 따라 해당 임차권의 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 28.15㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 건물의 1층 일부입니다.
- 입지. 남강중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구형 단독주택·소규모 근린생활시설과 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스·노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 도로. 토지 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사·가로장방형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 166.0㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,787,000원이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 9.3회·매각률 0.0%로 나타나, 아파트형 대단지보다 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 확약서가 최종 매각물건명세서에 유지되는지, 대항력·잔존 보증금청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 보증기관 중복계산 금지. 곽영분 보증금과 주택도시보증공사의 249,000,000원 청구를 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 민세희 점유 확인. 보증금·계약기간·현재 점유상태·인도 일정이 확인되지 않았으므로 현황조사 보완과 현장 확인이 필요합니다.
- 근저당 말소 대조. 2021.06.30. 신신새마을금고·원신새마을금고 근저당 말소기재와 예상배당표의 금고 배당 반영이 일치하는지 등기부 원본과 법원 배당자료를 대조하세요.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재가의 가격 부담. 최저가 296,000,000원은 최근 실거래 269,000,000원의 110.0%입니다. 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 표기 확인. 2회 유찰로 표시됐지만 현재 최저가가 감정가 100%이므로 매각조건·절차 변경 여부를 공고문에서 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문으로 설비 작동·누수·인테리어 상태를 확인하지 못했으므로 보수비 가능성을 고려하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.11.11. 민간임대주택등기의 현행 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*이어도 현재 가격은 비싸다”
이 사건의 가장 큰 반전은 249,000,000원의 대항력 임차보증금이 존재하지만, 주택도시보증공사의 확약으로 매수인 인수가 실질 0원*이 된다는 점입니다. 확약이 없다면 유찰 때마다 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조지만, 확약이 그 연결고리를 끊습니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 269,000,000원의 110.0%입니다. 총 15세대의 소규모 다세대이고 경매 통계도 평균 유찰 9.3회·매각률 0.0%로 나타납니다. 여기에 민세희의 점유관계 미상, 근저당 말소기재와 배당계산의 불일치까지 남아 있습니다. 결론은 주된 보증금 인수는 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이고 확인할 서류도 많다입니다. 권리위험은 확약으로 낮아졌고, 가격·환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.